タイ不動産

『タイ・海外不動産』主要購入検討エリア・経済概況・法規制を解説

 

基本的に私は海外不動産投資としては、最も魅力的と感じているのがバングラデシュですが、これは国(主に新興国)の海外の不動産情報も吟味した上で意思決定をしています。

1つの新興国市場だけを見て投資するのは私のセオリーに反しますので、幅広く他国の不動産情報も集め比較を実施してきました。

しかし、海外不動産の情報はそんなに簡単に集められる訳ではありません。

私はネットなどにない情報も仕入れるべく、勤務していた総合商社、または大学時代の友人伝手で情報を集めてきました。

今回は、海外不動産投資が盛り上がっている中、情報収集に困っている人はいると容易に想像できますので、私の記事で良質な情報・私独自の見解をフルオープンにすることにしました。(すでに私は投資を実行してしまっているので)

今回は、数ある海外不動産情報の中でもかなり調査を実施した、ASEAN5「タイ」についての情報を書いていきたいと思います。

因みに今回は不動産ですが、タイ株式投資についても別記事で解説していますので、参考情報として貼っておきます。

ASEAN5「タイ」の概要

まずは、タイの概況をみていきましょう。

(1)タイ概況

まずはタイの概況を見ていきましょう。タイは羽田空港から直行便で約6-6.5時間、成田空港から6.5-7時間の移動時間が掛かります。インドシナ半島の中央に位置する国ですね。

土地面積は51万3,115平方キロメートルと日本の約1.4倍もの国土が広がっています。

公用語は「タイ語」が使用され、国民の8割強をタイ族、その他にも華人、マレー、インド系などの多様性があります。この辺は南米と似た部分でもあります。

ご存知の通り、観光客も多く、幾多の外資系企業が首都であるバンコクに集結しており、また観光地として有名なパタヤなどは基本的に英語も通じます。私も10回ほど現地に出張に行きましたが、言語面で困った記憶がないですね。

現地には日本メーカー、商社などの駐在員も多く、物価も安く、医療先進国でもあるタイは日本人にはとても生活しやすい環境が整っています。医者や看護師も日本語が話せる病院もあり至れり尽くせりです。

タイは世界有数の親日国としても知られており、「日本人の海外ロングステイ希望先」として、なんと6年連続(2011~2016年)で第2位にランクイン。

タイの在留邦人数は2015年時点で世界第5位の6万7424人に上ります。私の同僚がタイに駐在しており、娘を日本人学校に入れているのですが、日本人で溢れているようですね。日本に住んでいるのとあまり変わらないと言っていました。物価の恩恵はすごく受けていますね。
※財団法人ロングステイ財団の調査調べ

特に首都であるバンコクは、東南アジアで最も多くの日本人が住む都市として有名ですね。市内には約30,000人の邦人が滞在していると言われております。(短期滞在を繰り返す日本人を含めると倍以上います)

東急、伊勢丹、紀伊国屋など日本おなじみのデパートが並び、もちろん日本食材を扱うスーパーマーケット、数千軒の数を誇る日本料理店、漫画喫茶もあり日本人駐在員の奥さんなどは皆生活に不自由がなく、快適な海外ライフを楽しんでいます。(笑)

国・地域名タイ王国 Kingdom of Thailand
面積51万3,115平方キロメートル(日本の約1.4倍)
人口6,676万人(2013年、出所:国家経済社会開発庁)
首都バンコク(タイ語名:クルンテープ・マハナコーン) 人口852万人(2013年、出所:同上)
言語タイ語
宗教人口の約95%が上座部仏教、その他イスラム教(4%)、キリスト教(0.6%)など

参考:JETRO

(2)タイ経済指標

タイの経済は、少子高齢化で苦しむ日本経済を横目に、この20年でタイの経済指標は1997年のアジア通貨危機、リーマンショックを除いたほとんどの年で右肩上がりしている状況です。

「東洋のデトロイト」を目指しており、東南アジアにおいては「自動車製造基地」のトップの地位を築いてきました。商社目線だといすゞのトラックを思い出してしまいますが(笑)自動車産業が如何に盛り上がっているかがわかります。

項目2016年
実質GDP成長率3.2(%)
名目GDP総額406.95(10億ドル)
一人当たりの名目GDP5,899(ドル)
鉱工業生産指数伸び率1.6(%)
消費者物価上昇率0.2(%)
失業率1.0(%)
輸出額214,251(100万ドル)
対日輸出額20,481(100万ドル)
輸入額177,711(100万ドル)
対日輸入額30,673(100万ドル)
経常収支(国際収支ベース)48,237(100万ドル)
貿易収支(国際収支ベース、財)36,539(100万ドル)
金融収支(国際収支ベース)△21,023(100万ドル)
直接投資受入額1,582(100万ドル)
(備考:直接投資受入額)フロー、ネット
外貨準備高171,853(100万ドル)
(備考:外貨準備高)金、その他含む
対外債務残高132,194(100万ドル)
政策金利1.50(%)
(備考:政策金利)期末値
対米ドル為替レート35.30(バーツ)
(備考:対米ドル為替レート)期中平均値

参考:JETRO

2.タイ向け海外不動産投資に係る法規制

まず第一に、規制としては戸建て住宅や土地の権利は購入不可です。

外国人がタイで不動産を買うにあたり、基本的には、「コンドミニアム」というマンション(集合住宅)を部屋単位で購入することがスタンダードでしょう。但し土地付きの物件、一棟単位で購入すること(コンドミニアム総床面積の49%までが規則)は外国人名義では許可されません。

外国人であっても自己名義で登記可能で現地人と同様の権利が保障されます。

他にもタイでは一般的にローンを組むのは難しい傾向にあります。審査がとても厳しいのですが、どのみち金利も高く、日本人投資家が利用することは少ないです。

キャッシュ購入が基本ですね。不動産取得時にかかってくるコストは「名義変更料」(購入価格の2%)を公的機関に支払いますがこれは売主と折半で1%に基本はなります。

固定資産税はなしで、所得税に関してはタイ国内課税所得に対し15万バーツまでは非課税。それ以上になってくると最大35%の累進課税となりますね。

保有時(50㎡ほど)の管理コストは現状日本円にすると1万円/月前後で、日本と比べると比較的に安いです。これから上がっていくとは思います。

売却時は少し面倒で、以下のようなものがかかってきますね。

  • 名義変更料:購入価格の2%(売主1%、買主1%)
  • 特別事業税:3.3%(保有期間5年未満のCase)
  • 印紙税  :0.5%(保有期間5年以上のCase)
  • 所得税  :保有年数と売却金額に応じた所得税率

他には贈与税、相続税がかからないというところでしょうか。移住を見越した上での投資であればメリットですね。

3.タイの主要購入検討エリア

タイ不動産を購入するにあたり、検討すべきエリアを把握していきましょう。

(1)バンコク (BangKok)

まずは、首都である「バンコク」でしょう。

バンコク首都圏の人口は東京と近い水準の約1500万人を誇り、街は高層ビルが建ち並び、世界的な企業(外資、他日系企業約5,000社)、高級ホテル、大型ショッピングモールが集中しています。東南アジア最大規模の都市となります。

昔から代々続いているローカルな市場、屋台、その他王宮、仏教寺院など多くの観光スポットもある多種多様な楽しみ方ができる街でもあるのです。

そのバンコクの中でも注目の地区は以下の通りですが、詳細は長くなってしまうので別記事でまとめて書いております。

  • スクンビット地区
  • シーロム周辺
  • サイアム周辺
  • アソーク地区
  • ラチャダムリ周辺
  • プラカノン地区

首都圏ではBTS(バンコク・スカイトレイン)、MRT(バンコク・メトロ)の延伸工事が進められており、交通の利便性が向上し、経済がより活発になることが見込まれており、不動産投資家にも未だ注目されています。

(2)シラチャ (Amphoe Sri Racha)

引用:シーラーチャー郡

タイ最大の国際貿易港であるレムチャバン港近郊にある、首都バンコクから車で1時間半の場所に位置するシラチャ。

1991年にレムチャバン港が開港し、国内でも最大級の規模となったアマタナコン工業団地、東洋のデトロイト構想の中核となる「イースタン・シーボード工業団地」などがある工業地帯となります。タイの製造業の中心とも言える地域ですね。

日本からはブリジストン、トヨタ自動車、三菱電機、ソニー、など、約700社の日系企業が生産拠点を設置しており、邦人駐在員も1万人ほど滞在しています。

日本人が集まるところにはもちろん日本人コミュニュティも盛んで、邦人向けの商業施設が多々あります。

不動産投資の観点からいえば、物件価格はバンコクに比べれば下がるメリットもあり、駐在員は高級物件に住むことが多く、賃料も企業負担であったりするのでインカムゲインによる収益の向上を目指すべき地域でもありますね。

4.タイの不動産は基本的にインカムゲイン(家賃収入)狙い

タイで不動産を購入するとしたら、上記で述べた通りあなたはコンドミニアムに投資をすることになるでしょう。

タイの場合、賃貸収入を得るには、コンドミニアムに付属する管理事務所(スタッフが10人ほど常駐しています)にあなたの部屋を賃貸に出す意思を伝えることから始まります。

日本ではマンションを借りて住む場合は不動産業者に問い合わせることが一般的ですが、タイのコンドミニアムを借りたいと考えている人は、希望エリアを探し歩く必要があるのです。

そのコンドミニアムを借りたいと考えている人が、あなたが賃貸に出すことを伝えた管理事務所に見学を依頼し、案内されることになります。ちょっと非効率ですよね。

価格設定もあなたが設定しますので、似たような部屋の貸し出しに出ているコンドミニアムの価格を考慮した上で値付けすることになります。

なかなか貸し出しても借り手がいない場合、Airbnbで運用することもあるかもしれませんが、コンドミニアムの管理事務所の清掃スタッフがAirbnbの清掃を請け負い、安値で外注できることもありますのでその点は頭に入れておいた方が良いかもしれません(Airbnb使うのはかなり手間ですが)

キャピタルゲインも、バンコクの交通機関の今後の発展によっては狙えるものではありますが、2018年現在では2015年以前と早くから目をつけていた投資家がすでに主要エリアは購入済みであり、価格は上昇しているので成熟マーケット化しています。

タイの不動産投資の場合、短期でキャピタルゲインを得る投資というより、日本人が集中しているバンコク・スクンビット地域での手堅いインカムゲイン狙いが手堅いと考えます。

短期で余剰資金を投資しキャピタルゲインを狙いたいと考えていた私にとってはタイ不動産は魅力的に映らなかったという感じです。(2015年以前に気づけなかった自分のせいですね)

総括

ここまでで、タイの不動産を買うのであれば首都バンコク、若しくはシラチャでインカムゲインを狙う投資が良く、短期のキャピタルゲインを得るのは容易ではないという話をしてきました。

次回(vol.2:『タイ・海外不動産』バンコク市内注目エリア・鉄道延伸工事状況を解説)は、バンコクの詳細なエリア別の情報、鉄道工事の進捗などについて解説していきます。尚、Vol.3にてタイの今後の経済予測、投資をすべきかどうかについて論じていきます。

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