J-REIT(リート)のおすすめ銘柄と2018年から大きく儲かる不動産投資先を紹介

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リートは手軽に不動産に投資できる投資先として注目を集めています。

今回はリートはそもそもどういう仕組みなのか？ということを投資信託や不動産事業を行っている事業会社の株式購入と何が違うのかをおさらいした上で、リートのおすすめ銘柄を発表します。

またリートと同様に手軽に投資できてリートよりも大きく儲けることができる海外不動産についても紹介しますので、ご覧頂ければと思います。

リートってそもそも何っだけ？ー投資信託・不動産事業会社との違いー

まずはリートとはそもそも何だったけという点を投資信託との違いからおさらいしていきたいと思います。

投資信託との違い：投資対象

これは当たり前ですが、リートは不動産が投資対象であるのに対して、投資信託は株・債券・商品等幅広く取り扱っています。

米国ではリートは1960年代から組成されていましたが、日本では2000年の『投資信託及び投資法人に関する法律』によって不動産を運用対象として取り扱えるようになったのが始まりで割と歴史が浅いんですよね。

投資信託と不動産事業会社との違い：税率の違い

実は本質的な違いはこの二点目にあるといえます。

投資信託は運用から得た利益を自動的に再投資することも、分配金として配当することも許されております。

また三菱地所や三井不動産のような不動産会社では事業利益を、そのまま新規物件購入資金にしたり、多角化経営の為の資金に乗り出すことも制限がありません。

一方リートに関しては法人税が免除される代わりに利益の90%以上を配当として拠出することがマストということになっています。

つまり賃料収入などお得た利益の殆どは配当しなければいけないということですね。この税制に関する話が今回の肝にもなってくるので抑えて置いていただけるとと思います。

リートの仕組みについては以下で詳しく述べておりますので、気になる方はご覧頂ければと思います。

リートって儲かるの？ーインカムゲインとキャピタルゲインから分析ー

投資をする上で利益の獲得方法には二つあります。

一つはインカムゲインで二つ目はキャピタルゲインです。それでは、それぞれについて見ていきましょう。

インカムゲイン

インカムゲインというのは、利子収益・配当収益や賃料収入のように毎年お金が入っている形式のことを指します。

インカムゲインについてはリートは非常に優秀な成績を残しています。平均分配金利回りは4%を超えている為、株式の平均配当率2%を大幅に上回っています。

リートの利回りについては、Japan Reitさんのサイトが参考になり、一覧で利回りを閲覧することが可能です。4%～7%といった感じですね。

これは先ほどお伝えした通り、利益の90%以上を分配金として拠出しなければいけないからであり、必然的に分配金利回りが大きくなる為です。

通常の投資信託や不動産事業会社では得られた利益の一部を配当に回したり、場合によっては全額再投資して配当金・分配金はなしということもあり得ますからね。

キャピタルゲイン

次に値上がり益としてキャピタルゲインがあります。

キャピタルゲインは1000円の株を100株かって2000円に上昇して得ることが出来る利益(2000円-1000円)×100株＝10万円ですね。

ではキャピタルゲインとインカムゲインどちらが大きく儲かるかというと、間違いなくキャピタルゲインです。

例えば非常に高い分配金利回り7%のリートで、二倍のするのにかかる年数は15年です。

一方、7%の利益を出せることを維持するとして、得た利益を再投資した場合理論的には約10年で2倍を達成することが出来ます。

本当に大きな利益を狙いたいのであれば、得られた利益の殆どを配当金に回さないといけないリートは適していないということが出来ます。

コラム：保有しているリートが新規物件を購入する際に注意したいこと

また別の注意点として、リートは新規の不動産を購入するときに元手となる資金が利益剰余金から生み出せず、銀行からの借入や増資で賄う必要があります。

借入であればレバレッジを掛けられるという観点でプラスとなる可能性もありますが、リート自体の安全性は損なわれます。

また増資で賄う場合は、新規で購入した不動産が今まで上げている利益率以下であった場合、リートの投資口あたりの価値が減少するので注意が必要です。

例を出すと現在リートの既存投資家が1000万円分出資しており年間分配金が100万円(=分配金利回り10%)だとします。

ここで新規物件取得のために新規で1000万円分の出資をつのり投資家の出資総額が2000万円になったとします。

出資額が2倍になったのに年間分配金が150万円(=分配金利回り7.5%)にしか増えなかったとしましょう。

すると、今までの投資家は10%の分配金利回りを得ることが出来ていたのに、7.5%に減少することになってしまうのです。

これに伴い基準価格も下がる可能性があり、キャピタルロスとなる可能性も高くなってしまうのです。

ほぼ全額利益を分配していることによるデメリットはキャピタルゲイン益を得られなくなるだけでなく、新規物件購入時の価値下落リスクも抱えているということを頭の片隅に置いておきましょう。

J-REIT(リート)おすすめ銘柄-選び方から個別銘柄を紹介－

それではいよいよおすすめのリート銘柄について紹介していきたいと思います。

おすすめ銘柄を選ぶ基準ー最重要は分配金利回りー

リートが利益の殆どを分配金に回す仕組みであることを考えるとリートにおいて最も重要なのは分配金利回りであることはご理解頂けるかと思います。

割安を表す指標にNAV倍率というものがありますが、どのリートも基本的には同じ水準で１近辺に収束しているので、やはり分配金利回りが一番重要であると考えています。

その他考慮する点としては投資している物件のポートフォリオです。

私は安定した収益を見込むことが出来る住宅・物流施設を組み入れていることや、依然割安水準であるオフィス物件を保有している銘柄を選好しています。

今後の各物件の見通しについては以下で分析していますので参考にしてみて下さい！

おすすめ銘柄①：インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人

分配金利回りは5.43%という、そこそこの水準となっていますが、これは基準価格が上向きであることに影響されています。

リートにありがちなのですが、基準価格が上昇すれば利回りが下落し、基準価格が下落すれば利回りが上昇する傾向にあります。

また投資先はオフィス一点張りということもあり、今後も値上がりが期待できる点が魅力的であります。

現在のオフィス価格は2010年というリーマンショック直後の水準で、契約更新によって賃料を上げることによるプラスの収益を期待することが出来るのです。

おすすめ銘柄②：スターアジア不動産投資法人

スターアジア不動産投資法人は分配金利回りが6.02%と高い水準になっています。

基準価格の下落で利回りが上昇しているので、現在仕込むことによってインカムゲインとキャピタルゲインを狙うことができそうです。

またスターアジア不動産投資法人は複数の型の物件を取得しており、その割合は以下のようになっています。

(引用：スターアジア投資法人）

安定的な収益が得られる住宅と物流施設が50%をしめ、30%を今後上昇が見込めるオフィス物件保有しているというバランスのよいポートフォリオであるということが出来ます。

手軽に投資できてリートより儲かる、おすすめ投資先

ちまちまと儲けるのであればインカムゲイン目当てのリートも有効な選択肢となりますが、大きく儲ける為に必要なのはキャピタルゲインであることを説明してきました。

不動産投資に関しては日本の実物不動産投資もキャピタルゲイン目当てではなく、賃料収入によるインカムゲイン獲得目的の投資になります。

一方、高度経済成長期の日本の不動産しかりですが、海外特に条件を満たした新興国には毎年のようにぐんぐん不動産価格が上昇している投資先が存在しています。

日本の過去の不動産価格からも分かる通り数年で何倍にもなるのです。

現在私が着目しているのはバングラデシュの不動産であり、簡単に魅力をお伝えすると

• 年率7%を超える非常に高い成長率を維持
• 日本で不動産価格が高騰した1960年代と同じ水準
• 首都ダッカの人口密度は東京の3倍
• 新興国では珍しく土地そのものに投資できる

バングラデシュ不動産の魅力については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみて下さい。

バングラデシュ不動産・首都ダッカへの海外投資の魅力を徹底解説

更に通常であれば例えばフィリッピンの不動産などでは最低投資額が700万円以上の物件が殆どですが、バングラデシュ不動産に関しては私が投資を行っているTop Field Japanを用いることにより100万円から投資することが可能なのです。

Top Field Japanの投資事例と投資する方法について纏めていますので参考にしてみて下さい！