不動産投資に興味のある方は、
間接的に様々な不動産オーナーになることができる「リート」（REIT）にも関心があるものですよね。
「リート」と言えば、手軽に不動産に投資できる投資先として近年さらなる注目を集めています。
しかし、そのリートのおすすめの銘柄はどれなのか？
という点は投資をしたいと考えている人にとって最も気になるところですよね。
そこで今回は、
「リートのおすすめ銘柄はどれなのか？」ということに加えて、
「リートとはそもそもどういう仕組みなのか？」
という点も解説していきたいと思います。
Contents
J-REIT(リート)おすすめ銘柄〜選び方から個別銘柄を紹介〜
それではいよいよおすすめのリート銘柄について、
投資選定の方法を解説した上で、それぞれの銘柄を紹介していきたいと思います。
おすすめ銘柄を選ぶ基準は？〜最重要は分配金利回り〜
リートは利益のほとんどを「分配金」に回す仕組みであることを考えると、
リートで投資先を選定する基準は当然ながら、「分配金利回り」となります。
「割安」を表す指標にNAV倍率というものがありますが、
どのリートも基本的には同じ水準で１近辺に収束しているので、
やはり分配金利回りが一番重要であると考えています。
不動産投資信託のNAV倍率は、不動産投資信託の1口当たり投資口価格が1口当たり純資産額に対して何倍かを示すものです。
純資産額は資産から負債を差し引いた額のことで、これを発行済投資口数で除したものが1口当たり純資産額となります。
NAVとは純資産額を意味する英語のNet Asset Valueのことです。
NAV倍率＝1口当たり投資口価格÷1口当たり純資産額 NAV倍率は、不動産投資信託に投資する際に、投資口価格が純資産と比較して割高か割安かを判断する指標の一つとして利用されています。
一般に1.0以上であると割高であると判断され、1.0未満であると割安であると判断されます。
引用：投信資料館
さらにわかりやすく、詳しくNAV倍率について理解したいという方はこちらの記事を参考にしてみてください。
→ REIT(リート)の重要指標NAV倍率、FFO倍率、分配金利回りを解説
その他考慮する点としては投資している「物件のポートフォリオ」です。
私は安定した収益を見込むことが出来る住宅・物流施設を組み入れていることや、
いまだに割安水準であるオフィス物件を保有している銘柄を選好しています。
今後の各物件の見通しについては以下でさらに詳しく分析していますので参考にしてみて下さい。
→ 【2018年】J-REIT(リート)の見通しと銘柄選びのポイントを徹底解説
おすすめ銘柄①：インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人
インベスコ・オフィス・ジェイリートの「分配金利回りは5.43%」という、
そこそこの水準となっていますが、
これは基準価額が上向きであることに影響されています。
リートでは特にありがちなのですが、
基準価額が上昇すれば利回りが下落し、
基準価格が下落すれば利回りが上昇する傾向にあります。
またインベスコ・オフィス・ジェイリートの投資先はオフィス一点張りということもあり、
今後も値上がりが期待できる点が魅力的であります。
現在のオフィス価格は2010年というリーマンショック直後の水準で、
契約更新によって賃料を上げることによるプラスの収益を期待することが出来るのです。
おすすめ銘柄②：スターアジア不動産投資法人
スターアジア不動産投資法人は「分配金利回りが6.02%」と高い水準になっています。
基準価格の下落で利回りが上昇しているので、
現在仕込むことによってインカムゲインとキャピタルゲインを狙うことができそうです。
またスターアジア不動産投資法人は複数の型の物件を取得しており、
その割合は以下のようになっています。
引用：スターアジア投資法人
安定的な収益が得られる住宅と物流施設が50%を占め、
30%を今後上昇が見込めるオフィス物件保有している、
とてもバランスのよいポートフォリオであるということができます。
手軽に投資できてリートより儲かる？おすすめ不動産投資先も見逃せない
少しづつ儲けを出すのであれば、
インカムゲイン目当てのリートも有効な選択肢となりますが、
大きく儲ける為に必要なのはキャピタルゲインです。
インカムゲインとは、
キャピタルゲインを経て大きくなった資本を元に投資を実行するからこそ投資効果が大きく、
資産構築の実を結ぶことになるのです。
本来は日本の不動産投資でもキャピタルゲインを狙いたいところですが、
リートと同様、国内の不動産投資は賃料収入によるインカムゲイン獲得が主目的の投資になります。
一方、高度経済成長期の日本の不動産のように、
「海外」、特に一定の条件を満たした新興国には、
毎年のようにぐんぐん不動産価格が上昇している投資先が存在しています。
日本の過去の不動産価格からも分かる通り数年で何倍にもなるのです。
新興国には良い投資先が多々ありますが、
2018年時点で現在私が着目しているのは「バングラデシュの不動産」です。
その魅力を要約すると、以下の通りになります。
- バングラデシュは年率7%を超える非常に高い成長率を維持
- この水準は日本で不動産価格が高騰した1960年代と同じ
- 首都ダッカの人口密度は東京の3倍で不動産需要が日に日に大きくなっている
- フィリピンやタイなどとは異なり、新興国の中では珍しく「土地」そのものに投資できる
バングラデシュ不動産の魅力については、
以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみて下さい。
→ バングラデシュの不動産（土地）投資で資産を大きく育てる -最大８倍リターンを実現-
通常であれば、
例えばフィリッピン不動産などでは最低投資額が700万円以上の物件が殆どですが、
バングラデシュ不動産に関しては少額の100万円から投資することが可能です。
具体的な投資方法も以下の記事で解説していますので、
興味のある方はバングラデシュ不動産が値上げしてしまう前に、
しっかり投資を検討するようにしましょうね。
→ バングラデシュ不動産を煩雑な処理なしで投資実行する唯一の方法紹介
その他にも総合的なおすすめ投資先は以下のランキングでもまとめています。
後続では、そもそもリートとは何か？についても解説しています。
リートとはそもそも何か？- 投資信託・不動産事業会社との違い –
まずはリートとはそもそも何だったけという点を投資信託との違いをこの機会にしっかり把握していきたいと思います。
投資信託との違い：投資対象
これは当たり前ですが、
リートは不動産が投資対象であるのに対して、
投資信託は株・債券・商品等幅広く取り扱っています。
米国ではリートは1960年代から組成されていましたが、
日本では2000年の『投資信託及び投資法人に関する法律』によって、
不動産を運用対象として取り扱えるようになったのが始まりで割と歴史が浅いんですよね。
投資信託と不動産事業会社との違い：税率の違い
実は本質的な違いはこの二点目にあるといえます。
投資信託は運用から得た利益を自動的に再投資することも、
分配金として配当することも許されております。
また三菱地所や三井不動産のような不動産会社では事業利益を、
そのまま新規物件購入資金にしたり、
多角化経営の為の資金に乗り出すことも制限がありません。
一方リートに関しては法人税が免除される代わりに利益の90%以上を配当として拠出することがマストということになっています。
つまり賃料収入などお得た利益のほとんどは配当しなければいけないということですね。
この税制に関する話もリート投資をする上では肝になってきますので押さえておきましょう。
リートの仕組みについては以下で詳しく述べておりますので、
気になる方はご覧頂ければと思います。
リートって儲かるの？〜インカムゲインとキャピタルゲインから分析〜
投資をする上で利益の獲得方法には二つあります。
一つはインカムゲインで二つ目はキャピタルゲインです。
それでは、それぞれについて見ていきましょう。
インカムゲイン
インカムゲインというのは、
利子収益・配当収益や賃料収入のように、
毎年お金が入っている形式のことを指します。
インカムゲインについてはリートは非常に優秀な成績を残しています。
平均分配金利回りは4%を超えている為、株式の平均配当率2%を大幅に上回っています。
リートの利回りについては、
Japan Reitさんのサイトが参考になり、
一覧で利回りを閲覧することが可能です。
平均4%～7%といった感じですね。
これは先ほどお伝えした通り、
利益の90%以上を分配金として拠出しなければいけないからであり、
必然的に分配金利回りが大きくなる為です。
通常の投資信託や不動産事業会社では得られた利益の一部を配当に回したり、
場合によっては全額再投資して配当金・分配金はなしということもあり得ますからね。
キャピタルゲイン
次に値上がり益としてキャピタルゲインがあります。
キャピタルゲインは1000円の株を100株かって2000円に上昇して得ることが出来る利益(2000円-1000円)×100株＝10万円ですね。
ではキャピタルゲインとインカムゲインどちらが大きく儲かるかというと、
間違いなくキャピタルゲインです。
例えば非常に高い分配金利回り7%のリートで、
二倍のするのにかかる年数は15年です。
一方、7%の利益を出せることを維持するとして、
得た利益を再投資した場合理論的には約10年で2倍を達成することが出来ます。
本当に大きな利益を狙いたいのであれば、
得られた利益の殆どを配当金に回さないといけないリートは適していないということが出来ます。
コラム：保有しているリートが新規物件を購入する際に注意したいこと・このようなリートはオススメしない？
リートを購入する注意点として、
リートは新規の不動産を購入するときに元手となる資金が利益剰余金から生み出せず、
銀行からの借入や増資で賄う必要があります。
借入であればレバレッジを掛けられるという観点でプラスとなる可能性もありますが、
リート自体の安全性は損なわれます。
また増資で賄う場合は、
新規で購入した不動産が今まで上げている利益率以下であった場合、
リートの投資口あたりの価値が減少するので注意が必要です。
例を出すと、現在リートの既存投資家が1000万円分出資しており、
年間分配金が100万円(=分配金利回り10%)だとします。
ここで新規物件取得のために新規で1000万円分の出資を募り、
投資家の出資総額が2000万円になったとします。
出資額が2倍になったのに、
年間分配金が150万円(=分配金利回り7.5%)にしか増えなかったとしましょう。
すると、今までの投資家は10%の分配金利回りを得ることが出来ていたのに、
7.5%に減少することになってしまうのです。
これに伴い基準価格も下がる可能性があり、
キャピタルロスとなる可能性も高くなってしまうのです。
ほぼ全額利益を分配していることによるデメリットはキャピタルゲイン益を得られなくなるだけでなく、
新規物件購入時の価値下落リスクも抱えているということを頭の片隅に置いておきましょう。
むすび
以上、「J-REIT（リート）のおすすめ銘柄と2018年から大きく儲かる不動産投資先を紹介」でした。
今回紹介したREITの銘柄も、投資を考えるのであれば独自でじっくり銘柄分析をした上で、
そもそもインカムゲインを狙うべきか、キャピタルゲインを最初は狙っていくのか、
その点をクリアにした上で投資を実行していきましょう。
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