1000万円の運用を不動産投資で行うべき？ー狙える利回りや10年でどれだけ増やせる？ー

1000万円というのは非常に大きな金額です。

貯金でためるには若い方は必死に節制されたことでしょうし、

子育て世代はローン、養育費に攻め立てられてなかなか資金がたまっていかないと思います。

今回は皆さんが苦労して蓄えられた1000万円を不動産投資に回すべきなのか？

10年後にどれだけ増えるのかという点を3種類の不動産投資の観点で見ていきたいと思います。

また不動産に限らず1000万円を投資する際の考え方とおすすめの投資先については以下に纏めていますので、合わせてご覧ください！

現物国内不動産投資という選択肢を検討

まずは現物の国内不動産です。

日本の不動産価格は増えない所得、下がり続ける人口で特に地方を中心に価格下落が続いています。

東京であればまだ価格は暫く値持ちしますが、価格上昇(=キャピタル・ゲイン)を狙った投資というより、

賃料収入(=インカムゲイン)を狙った投資となります。

つまり、大きな利益を獲得するというよりは、小さな利益を積み重ねる投資ということですね。

東京で1000万円で不動産投資を行うとすると、1roomマンションが現実的な選択肢となります。

東京は1roomマンションでも安いもので2000万円、高いものだと5000万円以上します。

最も収益が見込める物件でも表面利回りが6%程度で、そこから管理費、固定資産税を差し引くとネットで4%程度の利回りになります。

2000万円の物件で6%といえば年120万円、つまり月10万円とれたら御の字ですよね。

仮に1000万円を元手に1000万円借り入れを行い2000万円の物件を購入したとしましょう。

利回り4%として年間80万円×10=800万円となります。

借金返済まで残り200万円となります。

実際には老朽化による賃料収入減少も考えられますし、借入金利0%としましたが実際には1%程度発生するので更に賃料収入は圧縮されます。

2000万円で購入した不動産が1500万円に経年劣化していたとすると

<<資産>>
不動産:1500万円
<<負債>>
借入金：200万円

<<純資産>>
1300万円(1000万円⇒1300万円)

10年間で1.3倍ですが、これは年率に直すと2.6%程度の利回りになります。

正直米国債で3.0%の利回りが期待できる時代に、全くおいしくない選択肢ですね。

REITという選択肢を検討

REITといのはReal Estate Investment Trustで不動産投資信託です。

REITは投資家から小口でお金を集めて不動産投資を行うファンド型の金融商品です。

リートは投資先不動産から得られた主に賃料収入を含めた利益の9割を投資家に分配すれば、

法人税がかからないという形態になっています。

その為、日本株の配当金が平均2%未満であるのに対して、REITの分配金は平均4%以上おとなっています。

一番高い銘柄では7％近辺となっていますが、平均以上の銘柄に分散投資を行うことにより5%の分配金が見込めるポートフォリオを構築したとします。

投資にかかる税約20%がかかるので、受け取る利益は5%×(1-0.2)=4%となります。

銘柄選びのこつについては以下ご参照頂ければと思います。

1000万円を10年間REITで運用した場合毎年40万円が入ってきます。

つまり10年間で400万円が入ってきます。年率4%ですね。

更に分配金を更にREITに再投資した場合、

元手：1000万円
1年目:４％利益40万円を再投資し1040万円
2年目：元本1040万円×4%=41.6万円を再投資し1081.6万円
・
・
・
10年目：元本1423万円×4%=57万円で合計1480万円

1000万円⇒1480万円となります。

借入金を背負うことない分、不動産投資よりお手軽ですよね。1000万円程度であれば、REITのほうがまだ適切ですね。

現物の不動産投資を行うのであれば、1棟買いをする以外は非合理的であると考えています。

また今まで現物不動産やREITでは触れてきませんでしたが、不動産なので価格が大きく変動することもあります。

その為、賃料や分配金を受け取ったとしても最終的には損失となることもあります。

住宅用不動産に関しては賃料収入は大幅には変動しないでしょうが、いざ売却するとなるとその時の市況で価格に大きなぶれが存在しますし、

リートも以下のグラフのように日々刻刻と価格が変動しています。

株式市場とある程度連動すり傾向にあり、既に景気の終局に入っていることを考えると、今投資するのは適切ではないと考えます。

普通の海外不動産という選択肢を検討

次に海外不動産という選択肢を見ていきましょう。

海外不動産といえば、借入もできないし現地の法規制もよく分からないし、

難しいという印象を持たれている方が多いと思います。

実際今巷で流行しているフィリピン不動産ではコンドミニアムを丸々購入しなければいけません。

安いものでも700万円で高いものでは2000万円以上します。

海外不動産に対しては日本国内で借入を行うのが難しく、現地の銀行で資金を調達しなければいけないのですが、

審査が厳しく金利も高いので現実的な選択肢ではありません。

更に表面利回りが高くても、税金や管理費、現地の慣習、為替リスクと様々な費用やリスクを背負くことになるので現実的な選択肢ではないと考えています。

100万円から出来る究極の海外不動産

究極の海外不動産とは、今後土地の価格が急騰する新興国の、

『土地そのもの』に投資を行い、数年で何倍にもなるリターンを狙う海外不動産投資です。

通常の海外不動産では外国人による不動産投資規制によって、上屋だけにしか投資が出来ず、

現地の不動産需要しか取れませんが、

私が投資を行っているバングラデシュの不動産では今後価格が上昇することがほぼほぼ確実視される国の土地そのものに投資することが出来ます。

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