リート(REIT)

【2018年】J-REIT(リート)の見通しと銘柄選びのポイントを徹底解説

こんにちは!YOSHITAKAです!

今までJ-REITの仕組みや特徴、更に魅力とリスクについてみてきました。

今回はJ-REITの銘柄を選ぶ際に気を付けたいポイントと、

各物件タイプ毎の見通しについて説明していきたいと思います。

 分配金

まずJ-REITの価格なのですが、株式市場が大きく値下がりする局面ではJ-REITも大きく値下がりすることが多いです。

例えばリーマンショックや2016年のBREXIT、米国大統領選などがその例ですね。

明らかに日本の不動産市場と連動性の低い海外市場のサプライズであっても、株式と同様に下落していきます。

株式市場との連環性が高いのであれば、銘柄選びで重要になってくるのは分配金の多寡と安定性です。

REITにおいて分配金は運用状況を示す重要な指標です。

用途が同じでREITを比較して相対的に分配金を多く出している銘柄は運用が優れているということができるのでしょう。

分配金を確認するのであれば、アイビー総研によって運用されているJ-REIT分配金比較がおすすめです。

分配金利回りというのは株式投資における配当金利回りと同じで以下の数式で求めることが出来ます。

分配金利回り = 1口あたり分配金額  ÷ 投資口価格

日経平均構成銘柄の配当利回りが2%で未満であることと比べると、

REITの平均分配金利回りは4%と高くなっています。

これは賃料収入の90%以上を分配することにより法人税を回避することが出来るため、配当利回りが高くなっております。

比較に際して、物件を売却した際の売却益が分配金に含まれている場合がある点を注意しなければいけません。

たとえ売却益が上乗せされても市場は一時的な増配であることを前提に価格を形成します。

増配されたけれど価格が変わらなければ当然利回りが上がります。

急に利回りが向上している銘柄は、売却益が分配金に含まれている可能性があるので、

売却益の影響に惑わされないためには過去の分配金の推移を必ず確認することをおすすめします。

売却益の有無にかかわらず、安定的に多い分配金を分配している銘柄を選ぶのが良いでしょう。

物件タイプ別の特徴と見通し

物件タイプによって当然性格が違ってきます。それぞれの物件タイプ毎に特徴を見ていきましょう。

住宅・物流施設

収益の安定性を重視するのであれば、住宅や物流施設が有力な選択肢になります。

いずれも景気動向に左右されづらく、賃料が安定しているという特徴があります。

特に物流施設は長期固定で賃貸借契約書を結んでいるケースが多いため、景気が悪くても物流の需要はあくなりません。

もはやインターネット通販の台頭とともに社会インフラとしてなくてはならない施設となっているのです。

ホテル

景気感応度が高い用途としてホテルとオフィスがあります。

景気が上向いている局面では住居や物流施設に比べて高い成長が期待できます。

特にホテルでは景気感応度以外にもインバウンド(訪日外国人観光客)の需要を取れるという要素があります。

2020年までのホテル需要は景気・インバウンドともに底堅いことが想定されています。

ホテルのリスク要因としては、AirBnBを始めとした民泊との競合があります。

しかし民泊新法が施行されれば、年間営業日数の上限は180泊となり、家を貸し出す側の家主は各都道府県に届け出を行う必要がでてきます。

民泊新法によって闇民泊が摘発されることとなれば、ホテル型のREITにプラスに働くことが想定されます。

闇民泊が儲けているのは安い単価であっても年間300日程客を受け入れているからであり、

180日が上限となれば現状より高い価格を設定する必要がでてくるため民泊の競争力が低下します。

オフィス

オフィスは物件も多く、時価総額が大きい銘柄も多いので個人投資家にとっては馴染み深い分野でもあります。

オフィスREITを見るのであれば、平均賃料と空室率を確認する必要があります。

これは以下の不動産仲介業者の三鬼商事さんのOffice Reportが参考になります。

日経新聞などでも同社のデータが使われる信頼性の高いデータとなります。

実は意外なことに現在の都心のオフィスビルの平均賃料単価は2010年位の水準なのです。

以下の図を用いて説明させて頂きますと、2010年~2014年の下落基調の時に入居したテナントの賃料は引き上げやすく、

仮に退去したとしても新たなテナントが入れば賃料が上昇するので分配金が増えるという環境になっているのです。

都内オフィスビルの平均賃料単価

つまり現状から平均賃料の増加が上昇しなくても、過去のテナントの賃料が高くなることで収益が増加するという構造になっているのです。

また2018年には東京23区のオフィスビル供給床面積が急増する2018年問題が待っていますが、

REITに組み入れられるのは新築のビルではないことが多いため、上記の理由から影響は軽微であると考えられます。

景気の影響を受けやすいオフィスビルですが、株式に比べると遅効性があるという特徴があります。

それは契約期間がありますし、引っ越しするにも時間がかかるためです。

市場で大きな調整局面が訪れたとして、危急を要するということにはならないでしょう。

商業施設

商業施設の魅力は基本的には安定性ですが、都市型の商業施設の場合は景気感応度がやや高いといえるでしょう。

確認すべき点とおしては契約期間に中途解約条項があるかどうかと、何年毎に賃料の更新があるかという点です。

中途解約条項なしで10~15年の長期契約というのが商業施設としては理想的な形となります。

分配金の水準んが安定的に高く魅力的な商業施設REITですが、気をつけないといけないのは、ネットショッピングの流行です。

米国ではネット・ショッピングの流行でショッピングモールが下火となっておりますので、

いつ日本でも同様の状況になってもおかしくないという点は頭にいれておいた方が良いでしょう。

ヘルスケア

高齢化社会が進む日本で入居者の需要が多い物件んがヘルスケアです。

社会的ニーズが高く将来性もありますが、現在介護士が圧倒的に不足しています。

介護施設の事業者が施設をREITに売却し、売却益で新たな施設を作るとします。

しかし介護士が不足しているので、新たな施設を作ったところで回らないという事態が発生します。

そうであるならばREITを売却することなく、自分たちで運営したほうが利益率が高くなるので、そもそも購入できるものが少ないというのがヘルスケアの現状なのです。

需要に対して供給量が少ないこともあり、現時点では不動産としては異常な高値水準なので、

現在の価格で購入すると後々損失が発生する可能性が高いので控えたほうがよいでしょう。

総合型

特化型に比べ総合型のほうがより分散がきいており安定しているとおもわれがちですが、

総合型といっても組み入れている物件タイプは銘柄毎に大きくことなります。

総合型といっても中身は特定の分野に限られているものもありますので、中身をチェックしてから購入することをおすすめします。

格付け

銘柄選びの際にチェックすべき項目として格付けも重要な要素となります。

J-REITが物件を取得する場合、金融機関からの借入や投資法人債と呼ばれる債券を発行して、資金調達します。

その際、投資法人債の利率に影響するのが第三者機関による格付けです。

投資法人が債務不履行になるリスクを表したので最も信用度が高いつまりリスクが低い『AAA』から、最も信用度が低いDまでのアルファベットで表示します。

格付けが高ければ高いほど、投資法人債を発行する際、より低い利率で起債できます。利払いが抑えられるだけでなく収益力が向上するのです。

日銀の金融緩和策の一環としてJ-REITは買い入れの対象になっていますが、日銀はAA格相当を投資対象にしています。日銀が買い入れで支えているということを考えるとAA格以上に投資をしておけば値下がりリスクを極力抑えることが出来るでしょう。

有利子負債比率

どのくらい借入を利用しているかは、有利子負債比率を確認します。

勿論有利子負債比率が低い法が金利上昇の影響をうけにくく、運用が安定します。時系列で確認し、比率を引き下げる傾向にある銘柄のほうが財務状況が安定しているといえるでしょう。

特に現状のように不動産価格が高い状態で借入金を使って積極的に物件を買う銘柄よりは、借入の比率を下げている銘柄のほうが、個人投資家の投資対象としては適当でしょう。

増資の影響

増資がREITの運用に与える盈虚王についても知っておく必要がありいます。

通常の事業会社であれば、利益が出れば内部留保として蓄えておくことが可能ですが、REITは利益の90%以上を投資家に分配することで実質法人税がかからない仕組みなので手持ちの資金が殆どありません。

REITの分配金の税率

そのため、新しい物件を購入することで成長を追求する場合、増資で資金調達をする必要があるのです。

しかし増資をすると株式の希薄化がおき、配当金は減り、その銘柄は売り込まれることになりかねません。

増資を行っても希薄化の影響を受けにくい銘柄を買うためには、PBRに着目するのが良いのです。

REITの割高、割安を判断する指標とおしてはNAV(Net Asset Value)が一般的ですが、NAVは時価べースでのお純資産なので含み益や含み損の概念が入ってしまいます。

希薄化の影響を判断するには、簿価ベースでの純資産で考えなければ意味がないのでPBRを確認する必要があるのです。

REITのPBRは以下の計算式で算出します。

PBR = 現在の株価 ÷ 1口当たりの出資額

株式と同様で1倍以上であれば割高、1倍以下では割安となります。しかし、希薄化の影響をなるべく受けないようにするためには、PBRが1.2倍以上の銘柄を選ぶとよいと言われております。

株式投資の場合、割安な銘柄のほうが魅力的とされる傾向にありますが、REITは必ずしもそうとは言い切れないのです。

リートの見通し総括

REITにおいては分配金が確り拠出されているかどうかが運用会社の腕の良しあしを図ることが出来ます。

その為、分配金利回りでが安定して高い水準を維持しているかが重要になってくる。物件毎にみると2018年の現時点では物流設備とホテル・オフィスに妙味があると言える。

格付けは日銀が買い入れを行っているAA以上が安心して購入することができ、有利子負債比率は低下傾向にある方が望ましい。

また内部留保を蓄えることが出来ないREITでは新規投資を行う際には新規に増資をする必要があり、結果的に株式価値の希薄化がおき分配金も減少し株価も減少する希薄化の影響を受けやすい。

希薄化の影響をミニマイズするのであれば、PBRが1.2倍以上の銘柄を選ぶのがよい。

リートと同様の仕組みで大きなキャピタルゲインを狙う海外不動産

リートは分配金つまりインカムゲインを主な目的としています。

しかし投資において大きな利益を獲得するには値上がり益(=キャピタルゲイン)を狙う必要があります。

日本のような先進国の不動産ではキャピタルゲインを狙うことが出来ませんが、

私が投資している成長著しいバングラデシュのような新興国の不動産は、

以前の日本のように数年で何倍にもんあることが期待できます。

私が投資しているバングラデシュ不動産はリートのような仕組みを用いて、100万円から投資することが可能ですので、興味のある方はご覧ください。

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