フィリピン不動産

『フィリピン不動産』既に価格は高騰?表面利回りに騙されて失敗しないようにしよう!

 

前回の記事「『フィリピン・海外不動産』GDP7%成長の経済概況と法規制を解説」で、

フィリピンの国の概要と経済の成長力が非常に有望なこと、

さらに不動産投資をする際の規制と税金について解説してきました。

 

今回は、

フィリピン不動産投資で「首都マニラ」の概要と投資対象となる地域の解説と、

投資をする上での注意点について見ていきたいと思います。

  • フィリピンの首都マニラは高層ビルと危険地域が入り混じる都市と言える。
  • 2020年時点ですでにマニラのコンドミニアムの価格は高騰している。
  • インカムゲインを狙う場合は表面利回りに騙されてはならず、入念な物件選び・様々なコストを加味するとあまり旨味がない。
  • キャピタルゲインは難しくなってきており、外貨規制が更に障壁となっているのですでに投資すべき市場ではなくなっている。

フィリピン不動産の総括

フィリピン不動産まとめ・経済概況と主要購入検討エリアと今本当に投資実行すべきなのかについて

不動産を買うならフィリピンの首都マニラ一択

フィリピンの首都マニラはフィリピン最大の島である「ルソン島」の中部の港町です。

フィリピンの首都マニラは「マニラシティ」を含んだ、

17の行政地域の集合体のことをマニラ首都圏としており、

正式には「メトロマニラ」と呼ばれています。

 

マニラシティはスペインの植民地時代の香りを残した歴史都市となっており、

経済の中心地ではありません。

メトロマニラの面積は東京23区と同じ規模で、

人口もほぼ東京と同じという巨大都市なのです。

 

まずマニラと聞いてあなたはどのようなイメージを思い浮かべるでしょうか。

恐らく治安が悪い、麻薬横行、不衛生、

といった負のイメージばかりかと思います。

 

個人的にはマニラという響きがマフィアを想起させてしまうという所も原因としてあるかと思っております。

 

しかし、実際にはマニラには近代都市を思わせる高層ビル群が並ぶビジネス街もあれば、

危険な地域も存在するという二面性を持つ一般的な成長著しい新興国となっています。

危険な地域にさえ立ち入らなければ比較的安全に生活することが出来る状態になっているのです。

 

仮にそこまで危険な都市であったら、駐在員を派遣などなかなか出来ませんからね。

それではマニラの主要な地区について詳しく見ていきましょう。

マニラ主要地区「マカティ」

マカティはマニラシティの東南に位置しています。

マニラの中心街である中心業務地区である通称「フィリピンのウォール街」と呼ばれています。

近代的な高層ビルがまさに米国のウォール街のように乱立しているエリアで、

日系企業を含めた外資系企業や金融機関が集まるビジネスの中心地となっています。

 

日本で例えるなら、

日本の超大手企業が密集する丸の内・大手町エリアといったところでしょうか。

以下見て頂くと分かるのですが、低所得国とは思えない街並みになっていますね。

ビジネス街だけではなく、

高級ホテルやショッピングモールがありマニラの経済・商業の中心地といえる場所となっています。

今後もフィリピン都市の中心として君臨していくことが想定されます。

 

上記で外資系企業が進出していると触れましたが、

マカティは外国人駐在員が数多く居住している地域でもあり、

高級コンドミニアムの需要が高く、

このような外国人駐在員狙いとした「コンドミニアム投資」が活発な地域となっています。

 

ただ、マカティ地域の物件はすでに非常に高く、

Studioタイプ(30m²前後)で最低でも1,000万円、

1Bedタイプで2,000万円、

2Bedタイプで3,000万円、

と日本とほぼ変わらない相場まで高騰してきており、

2020年の今から投資をするのはすでに遅いエリアと言えます。

Fort Bonifacio Global City(ボニフォシオ・グローバルシティ)

Fort Bonifacio Global Cityはマカティの「東側」に位置している地域で現在最も活発に開発が進んでいる地域です。

元々は広大な空軍基地跡地でした。

2000年以降マカティを開発した業者とフォート・ボニファシオ開発公社によって急速に開発が進められている地域です。

東京でいうと晴海地区をイメージしていただければと思います。

 

ボニフォシオ・グローバルシティは緑の公園をはさんで高級住宅街や大手企業や国際機関などの構想ビルが立ち並びグローバルシティの名前の通り、

駐在員の子息用のインターナショナルスクールや大使館なども軒を連ねています。

マカティシティよりも発展の度合いは著しく早く、

今後最も開発が進んでいく地域となっています。

 

実際フィリピン証券所が移転予定で、

グランドハイアットなどの高級ホテルも開業を予定しています。

この地域もマカティと同じく駐在員用のコンドミニアム投資が盛んな地域で、

マカティに比べると物件価格相場は8割くらいとなっており、こちらもすでに安いとは言えない状況になっています。

オルティガス地区

オルティガス地区はマンダル市、パシッグ市、ケソン市に跨るエリアで第2位のビジネス街です。

フィリピンを代表する企業が存在しており、

マカティ同様外資系企業も進出しています。

また日米が主導しているアジア開発銀行本部があることでも有名な土地です。

 

英語力を生かしたブジネス・プロセス・アウトソーシング (BPO) の中心地ということもあり四六時中人の流れが途絶えない活発な地域となっています。

BPO拡大に伴って、現地の労働者の住宅需要の高まりが期待される地域となります。

しかし前回の「『フィリピン・海外不動産』GDP7%成長の経済概況と法規制を解説」でも述べております通り、

外国人は土地を購入することが出来ず建物の一部所有しか許されていないため、

結局「コンドミニアム投資しか」できません。

価格帯としてはマカティの7割、

ボニフォシオ・グローバルシティの9割程度の価格となっています。

マニラ市

スペイン植民地時代からの首都で美しいマニラ湾の夕日や数々の世界遺産が魅力的な場所です。

近代的な都市というよりは歴史的な建造物が残るオールドシティといった場所になります。

東京でいうと浅草といったところでしょう。

 

価格としては上記三つの地区よりも安くStudioタイプで500万

1Bedタイプで1000万円とマカティシティの半分程度の価格になっています。

フィリピン不動産投資の注意点

最近フィリピン不動産投資を行って失敗をしたという友人からの話も踏まえて、

現在のフィリピン不動産の注意点について解説していきたいと思います。

インカムゲインを狙う際の注意点-表面利回りに騙されるな!-

まず現地人は所得が年間50万円程度です。

日本人が購入するようなコンドミニアムを購入することができません。

つまり、

日本人が不動産投資として購入するコンドミニアムは主に「外資系企業」に勤める「駐在員向」けの物件ということになります。

 

そのため、

そもそもの需要が少なく相当物件を精査しないと空室になってしまう可能性があるのです。

さらに総合商社などでは駐在員が現地に長期間駐在をすることがありますが、

一般的な駐在員、

特に長期出張者は回転率が早いので空室期間があいてしまいます。

毎年3ヵ月から半年の空室期間は見込む必要があります。

さらにフィリピンの住宅慣習では私が駐在していた英国と同様に貸し出す際に内装や家具込みで貸し出すため、

最初の初期費用も高くかかります。

 

また、売買に掛かる税金が20%、

年間保有コストが3%掛かってきます。

ここまでのことを考えると、

空室リスクを30%、

内装代を1%と考えると、

利回り10%の物件の「インカムゲイン(家賃収入)」は以下のようになります。

 

利回り10%×(100%-空室リスク30%) – 内装1% – 保有税金コスト3% =3%

 

表面利回りだけに騙されると大きな痛手をくらうことになります。

フィリピン不動産でキャピタルゲインを狙う際の注意点

キャピタルゲインを狙うにしても今まで見てきた通り、

フィリピン不動産はすでに価格が高騰しています。

 

ここから不動産価格が上がったとしても限定的な上昇に留まることが見込まれます。

日本の高度経済成長期の不動産価格の例もありますが、

ある国が経済発展する時は、まず最初に土地(→株→所得)の価格が上昇します。
(参照:高度経済成長期の不動産価格と比較した「新興国不動産投資」の魅力)

これは経済発展する国に続々と「外資系企業が参入」し、

それに伴い「海外の資本が流れ込み」、

土地の購入並びに駐在員の「実需需要が相場を押し上げる」ためです。

新興国では株式市場が総じて脆弱で未成熟であるため、

不確かな株式市場よりもまず不動産市場に資金が流入していくのです。

例えば、

現在注目されている新興国の土地、株式、所得の上昇局面をまとめた図は以下の通りです。

不動産価格上昇局面

フィリピンの土地と株の価格はすでにベトナムやバングラデシュよりも高い水準で推移してしまっており、現在から投資すると高値を掴んでしまいそうですね。

最近は発展した国が増えたことにより土地の上昇が発生する水準が低下してきています。

勢い良く不動産価格が上昇するのは、

一人当たりGDP」が「1,000USDから3,000USD」の水準の国となっています。

 

私が且つてフィリピン不動産投資を行った2010年はまだまだ2,000USD程度で勢いよく値上がりしている段階でしたが、

現在2020年時点では既に3,000USDに達しており勢いよく不動産価格が上昇するフェーズは終了したといえるのです。

 

これに加えて「外貨の持ち出し規制」という制約も存在します。

なんとフィリピンでは1万ペソ(約2万円)以上の持ち出し並びに持ち込みが禁止されているのです。

そのため、売却した時に発生するフィリピンペソを両替する時には、

フィリピン国内での「不利なレート」でのドル又は円への両替を行わなければいけません。

因みにこの両替レートで10%程度持っていかれます。

そして、

さらに1万ドル以上相当の外貨も持ち出しをするためには税務当局に報告を行わなけれればいけません。

手間とコストへのストレスが大きいですよね。

フィリピンでは土地そのものに投資できない

日本の高度経済成長期に不動産投資で財を築いた人は「土地」を保有していた人です。

「土地」と「上物(=建物)」では価格の上昇に大きな差が生じてしまいます。

例えば、土地が5倍に上昇しても「上物」は50%しか上昇しないということはザラなのです。実際、以下はフィリピンの住宅価格ですが上昇率は低下しています。

低迷するフィリピンの住宅価格

参照:CEIC

 

私が知る限り外国人が土地に投資できる新興国はバングラデシュ(→ジャンプ)のみです。

せっかく新興国の不動産に投資をするのであれば、大きなキャピタルゲインを狙いたいところです。

不動産投資規制でコンドミニアムにしか投資できないフィリピンは魅力にかけるといえるでしょう。

物件選びが難しい

日本ですらプロでなければ物件を選ぶのは難しいですよね。

さらにフィリピンという全くしらない場所であれば、難易度は大きく上昇します。

全く魅力的でない土地を掴まされて、大損してしまう可能性が高くなります。

またコンドミニアムを一つ購入するため、価格も1000万円近くかかります。

海外不動産投資は行いたいけど、できれば100万円単位で行いたいという方も多いのではないでしょうか。

あとでお伝えするバングラデシュ不動産では100万円から、さらにプロが目利きした土地に投資をすることができます。

非常に魅力的な投資手法なので最後までご覧いただければと思います。

フィリピン不動産の結び

フィリピン不動産はインカムゲインを狙うには空室リスクや税金、

内装代を加味すると表面上の利回りを大きく下回ることを計算に入れる必要があり、

キャピタルゲインも現在では見込みにくく更に売却金を日本に引き出すにもコスト並びに手間がかかってしまいます。

他の市場に投資を検討する方が良さそうですね。

最後に、2020年時点でオススメの投資先(3-5年で4-8倍リターン)であるバングラデシュ不動産投資について少し解説してみたいと思います。

バングラデシュ不動産の優位性

私が現在傾倒しているバングラデシュの不動産投資のフィリピン不動産に対する優位性は以下になっております。

→ フィリピン不動産とバングラデシュ不動産を徹底比較!~魅力的な海外不動産はどっち~

  • 100万円からの少額から投資が可能。(間をとって4年・6倍リターンで600万円、年利回り125万円、1日あたり3,400円の利益)
  • 一人当たりGDPは1000USDを超えたところで経済成長トリガーが引かれたばかりであり、不動産価格が本格的に上昇する局面。
  • 3~5年でリターン4倍~8倍を狙える魅力的な不動産市場。
  • 金融危機などが起きても内需が成長する見込みであり、不安も少ない。
  • コンドミニアムなど「建物」ではなく「土地」そのものに投資することができるので、上物リスク、物件選びなどを回避できる。
  • つまり、首都のダッカの土地を購入すればリターンの確実性が非常に高く、これは東京の銀座・六本木に投資しているようなもの。
  • 投資から売却まで面倒な手続き等は一切発生しない。

詳しくは「経済成長著しいバングラデシュの不動産(土地)投資で資産を大きく育てる -最大8倍リターンを実現-」で解説していますので、

好機を逃さないためにも情報収集をしてみては如何でしょうか?

最もリターンが大きい都心はもの凄い勢いで日本含む海外から投資が実行されており、当然ながら土地には限りがあります。

ここは早い者勝ちなので機会損失だけは絶対に避けましょう。

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