海外不動産投資・購入のメリットとデメリットを解説〜おすすめの投資先は？〜

「海外不動産投資」と聞くと、

「手続きが面倒なのでは？」

「投資後も資産管理が大変そう」

「よくわからないがリスクが高そう」

というイメージを持っていたりしませんか？

私も最初に海外不動産について調べるまではそのようなイメージを持っていました。

しかし、今後の日本の財政状況などを考えると、

資産運用を行う上での選択肢として取らざる得ない状況ということがわかりました。

また、想像以上にメリットがあり、

手間なく手軽に投資する方法も見つけました。

今回は、

海外不動産投資を行う際に把握しておきたい「メリット」と「デメリット」、

そしておすすめの投資先について解説していきたいと思います。

最初にこの記事を簡単に要約すると、

海外不動産の最大のメリットは何倍もの大きなキャピタルゲインを狙える。
通貨分散で今後日本で発生する円安・インフレを回避できる。
預金封鎖のリスクも回避することができる。
日本の不動産同様節税も可能。
海外不動産のデメリットとしてはローンを組むのが困難。
不慣れな土地を購入するリスクの存在。
2019年時点でおすすめの海外不動産はバングラデシュの土地投資。
投資する土地は現地に精通し特別なコネクションもあるプロ投資家により選定されており、興味がある場合は早めに投資をしないと利回りも下がり、土地も売り切れてしまいリターンが得られない可能性がある。

となります。

それでは詳細に入っていきたいと思います。

Contents

1 海外不動産投資のメリット
2 海外不動産投資デメリット
- 2.1 1) 金融機関からローンを受けるのが困難
- 2.2 2) 不慣れな土地の資産を購入しなければならず失敗可能性が高い・適切な利回りも把握困難
3 おすすめの海外不動産投資～フィリピンよりおすすめ・100万円から出来るバングラデシュ不動産～（まずはアジア新興国不動産セミナーで情報収集）

海外不動産投資のメリット

まずは、海外不動産を取得するメリットを把握していきましょう。

簡単に並べると、

大きなキャピタルゲインが狙える
通貨分散が可能

ということが挙げられます。

通貨分散に関しては詳細にわかりやすく解説していきます。

1) 海外不動産投資（主にアジア新興国）は大きなキャピタルゲインが狙える

海外不動産投資の最大の魅力はなんといっても2倍3倍、

上手く投資を行えば10倍以上のキャピタルゲインを狙える所にあります。

キャピタルゲインとはなんでしょうか。

簡単に説明すると、

キャピタルゲインとは「不動産の購入価格」と「売却価格」の差である「売却益」のことで、

以下の図のように捉えて頂ければと思います。

一方、「家賃収入」はインカムゲインと呼ばれます。

特に日本の不動産投資では人口減少が進んでいるという国家的な問題を抱えていることもあり、

キャピタルゲインはほとんど期待することは出来ず、

「家賃収入」、

つまり「インカムゲイン」で利益獲得を狙う不動産投資しかできません。

しかし「海外不動産」であれば、

日本と同じ先進国である「米国」や「英国」でさえインカムゲインに加えてキャピタルゲインを狙うことできます。

私が英国駐在している時も、

年々不動産会社の提示してくる家賃の価格も上がり、

土地の価格が一貫して上昇していくのを実感しました。

石造りの為、日本のように「建物老朽化」という概念があまりないのも要因としてあります。

米国や英国といった先進国でも長年保有すれば2倍は狙えるかも知れませんが、

やはり5倍以上のキャピタルゲインを狙いにいくのであれば新興国の不動産投資です。

2) 海外不動産投資は通貨分散が出来る・日本を襲うインフレと円安の未来から資産を守る

キャピタルゲインの次にくるのは、

やはり「通貨分散」が出来るというメリットがあります。

ここでは少し「通貨分散が可能」と簡単に言い過ぎていますが、

それには理由があります。

それは日本の今後のインフレ懸念から、

海外に通貨分散することが非常に重要となっているからなのです。

以前「日本の財政破綻からのインフレ発生可能性を検証し必要な対策について考える」でも記載しましたがこの記事でも簡単に解説すると、

日本は自国が保有する「海外資産」の円建価値を増やし政府が保有する借金の価値を「減価」させるために、

「円安」を伴ったインフレを国策として発生させる必要があります。

インフレのメカニズムを簡単に解説します。

インフレとは、

「モノ」の価値が上がって、

「現金」の実質的な価値が減少することです。

日本では「世界で唯一」バブル崩壊以降インフレが起こっていませんが、

新興国は勿論のこと先進国でもインフレは発生し続けています。

インフレ発生の要因は主に三つありメジャーな順から列記すると、

国の経済発展で「賃金」が上昇し人々の「購買力」が上昇する。
「経済危機」が発生して通貨が売り込まれ「輸入物価」が上昇する。
国家の財政破綻で通貨の信用価値がなくなる悪性インフレ(例：ジンバブエ、ロシア)

現在の日本の状況、つまり現政府・企業・家計全ての資産と負債をまとめると、

以下の図の国全体のバランスシートの状況になります。

着目して欲しいのは、資産項目の「国・企業・家計の海外資産330兆円」と負債項目の「国の家計への負債1400兆円」です。

出典：日本銀行財務省のデータを元に筆者作成

政府と日銀としては、

自国の保有している「海外通貨建て」の資産330兆円の「円建価値」を増やし、

主に家計に対して負っている負債1400兆円（政府借金）の円建価値を減らすためには、

インフレを伴った「円安」を引き起こす必要があります。

そのため、

現在政府は企業に対して従業員の「賃金上昇要請」とともに、

日銀が「金融緩和」によって円安を引き起こし、

年率2%程度のインフレを引き起こすことに躍起になっているのです。

日本銀行の金融政策をわかりやすく解説～非伝統的金融政策・イールドカーブコントロールとは？~

また、

仮に政府と日銀が年率2%程度の緩やかなインフレの発生に失敗した場合を考えて見ましょう。

現在日本政府の借金は家計の資産、

つまり日本人の国民の資産によって賄われています。

しかし、

政府の借金額が国民の資産を上回った際には海外から借金をする必要があります。

すると現在ほぼ「0%」近辺に抑えられている国債の金利が上昇を始め、

利払いだけでは財政が回らなくなり「財政破綻」(=デフォルト)の懸念が高まります。

先ほどインフレの説明で述べた、

国の「信用力低下」に伴う「貨幣価値」の暴落が起こり、

結局、強烈なインフレ(=ハードランディング)が発生するのです。

つまり日本のインフレと円安は以下のいずれかのケースを辿ることが確定的なのです。

ここまでで将来的に「大幅に減価する円のみ」の資産を保有していることが如何に危険であるかということはご理解頂けたと思うのですが、

通貨分散であれば「外貨預金」や「FX」、

外国通貨建の投資信託でも良いのではないかと考えるかもしれません。

【外貨預金のメリット・デメリット】おすすめの外貨建・海外資産とは？

今からなぜ、

通貨分散を行う先として私が「海外不動産」を選択しているのかという点について言及していきたいと思います。

①：海外に資産を保有し預金封鎖の危機を回避

実は誤解されがちなのですが、

「FX」や「外貨預金」さらには「外貨建運用の投資信託」は確かに外貨を保有するのと同等の経済的メリットを得られるのですが、

「日本の金融庁管轄下の銀行や証券会社」を通じて外貨を保有しているのです。

つまり、本質的には海外資産を保有していることにはならないという根本的な問題点があります。

別に海外に資産を持っていなくても、

経済的な便益が同じならば問題ないのではないか？

という声も聞こえてきそうです。

しかし、

海外に資産を保有するのは先程述べた急激なインフレ・円安の先に起こりうる「預金封鎖」のリスクを回避するという意義もあるのです。

「預金封鎖」とはなんでしょうか。

預金封鎖とは、

国家の財政が破綻状態に陥った時に、

国家によって取られる政策で主に以下の二つの方法があります。

銀行預金の「引き出しを制限」し、国民の資産を正確に把握した上で資産課税をかけて政府収入として破綻から免れる方法。(つまり、資産没収ですね)
急激なインフレに対応する為に、通貨供給量を限定してインフレの発生を抑える方法で、この場合はデノミという旧通貨を無効にして新通貨を発行するという手段が取られる場合が多い。(現在の1000円を新1円にしますといった施策です)

預金封鎖なんて馴染みがないし、

想像もできないと思ってしまいますが、

直近でも2013年のキプロス、

1994年の成立当初のロシア等の事例もあります。

キプロスの預金封鎖の事例を紹介～突如迫りくる危機に対する対策とは？～

そして、我が国日本でも戦中・戦後の1944年と1946年に二度に亘って預金封鎖が実施されているのです。

1944年の預金封鎖は現在と同水準の対GDP比200%の政府債務を抱え、

返済不可能に陥った為、財産税を課す形で預金封鎖が実施されました。

そして1946年の預金封鎖は戦後政府の信用がなくなり、

急激なインフレが発生しインフレを抑え込む為に預金封鎖を行い新円(現在の円)への切り替えが行われました。

負債の規模からみると、いつ政府が預金封鎖を起こしてもおかしくない水準まで来ているということが出来ます。

日本の銀行や証券会社といった金融機関を通した外貨建の金融商品を保有していたら、

「預金封鎖」の対象となってしまうので、

資産を海外に持つことで預金封鎖リスクを回避することができるのです。

預金封鎖対策の必要性を解説・財産課税とインフレを回避するキャピタルフライト

実際、

近年日本の富裕層を中心として海外のHSBCへのキャピタルフライトが本格化していることからも、

日本でも預金封鎖のリスクは現実味を増していることが伺えます。

海外不動産はまさに海外の資産である、

「不動産」を保有することになるので「円安・インフレ」のリスクのみならず預金封鎖の影響から回避することができるのです。

②：日本からでも投資が出来る

預金封鎖するために資産を海外回避しようと考えると、

HSBC香港銀行を始めとした海外に拠点のある銀行の口座を開設するのが一般的です。

しかし、

少額で開設をする日本人が激増し、口座開設後何も行わず休眠状態となっている口座がほとんどであることから、

近年はHSBC側でも間口を絞っております。

私も2013年に開設しておりますが、

その後何も動かしていない大勢のうちの一人です。

結局、

口座を開設しても中々その後日本から追加送金するのも、

その後に運用口座で運用するのも億劫になってしまうのです。

一方、私が投資している「バングラデシュの不動産投資」では日本にいながら、

しかも日本円で投資を行うことが出来る方法があるのです。

追加投資も簡単にできるので、

自分が回避させたい金額を自由に調整することが出来るのです。

3) 海外不動産保有で見込める節税効果（税金対策）

さらに不動産は減価償却費を活用することによって節税効果を得られることが出来ます。

日本の居住者であれば税制上、

国内・海外の区別なく購入した不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数で割った金額を配分することが出来ます。

減価償却とはなんでしょう？

減価償却費は建物や機械設備等の長期間に亘って使用する資産を購入した際に、

その資産の耐用年数に応じて毎年費用に落とすことが出来ることをいいます。

減価償却の仕組み

つまり「個人レベル」でいうと、

毎年収益を圧縮させて課税される所得を減らすことができます。

尚、海外不動産で一般的な鉄筋コンドミニアムでは47年となっているので、

3000万円の物件を買ったら、毎年約63万円を費用計上することが出来るようになります。(参照：国税庁による建物の耐用年数一覧)

当然物件の「管理費」や「修繕費」さらに「ローン金利」も費用として計上することが出来るのです。

さらに減価償却や各種費用を不動産の家賃収入から差引いた結果収益がマイナスになってしまった場合、

給与所得との損益通算も行うことが出来るのです。

また国内不動産は土地と建物の評価比率が土地80%：建物20%と土地の割合が高いため、

減価償却が適用できる建物の割合が低いですが、

海外では建物の価値が高い為日本よりも節税効果を期待することが出来るのです。

ここまで長くなってしまいましたが、簡単にまとめると、

海外不動産投資の最大の魅力はなんといっても2倍3倍、上手く投資を行えば10倍以上のキャピタルゲインを狙える。
米国や英国といった先進国でも長年保有すれば2倍ほど、5倍以上のキャピタルゲインを狙いにいくのであれば新興国の不動産投資。
キャピタルゲインの次にくるのは「通貨分散」が出来るというメリット。
日本の今後のインフレ懸念から海外に通貨分散することが非常に重要となっている。
「FX」「外貨預金」「外貨建運用の投資信託」は外貨を保有するのと同等の経済的メリットを得られるが、本質的には海外資産を保有していることにはならないという根本的な問題点がある。
海外に資産を保有するのは急激なインフレ・円安の先に起こりうる「預金封鎖」のリスクを回避するという意義もある。
不動産は減価償却費を活用することによって節税効果を得られることができる。
日本の居住者であれば税制上、国内・海外の区別なく購入した不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数で割った金額を配分することが出来る。
国内不動産は土地と建物の評価比率が土地80%：建物20%と土地の割合が高く、減価償却が適用できる建物の割合が低い。
海外では建物の価値が高い為日本よりも節税効果を期待することが出来る。