モンゴル不動産とバングラデシュ不動産を徹底比較ー魅力的な海外不動産はどっち？ー

今まで様々な海外不動産を分析してきましたが、最近モンゴル不動産てどうなの？

と同僚や投資家の知り合いから相談を受ける機会が増えてきました。

今回はモンゴル不動産と私が投資を実行しているバングラデシュ不動産との比較を見ていき、どちらが魅力的なのかを分析していこうと思います。

モンゴルとバングラデシュの地理を比較

まずはモンゴルってどこ？バングラデシュってどこ？

という所から見ていきましょう。

モンゴルは皆さんがご存知の朝青龍や白鳳の出身地で中国とロシアに挟まれた場所に存在しています。

ロシアの中心は欧州側なので、モンゴルの周りは不毛地帯で決して経済活動が盛んな地域ではありません。

一方、バングラデシュは中国とインドの間に挟まれ世界人口の4割強をしめる世界経済の中心ともいえる場所に位置しています。

モンゴルとバングラデシュの経済成長・水準を比較

まずはモンゴルとバングラデシュの経済成長率の推移を比較してみましょう。

モンゴル経済は中国とロシアの影響を受けることもあり、経済成長率に大きなブレがありますが、バングラデシュは国内消費中心の経済なので安定した成長率を誇っています。

特にリーマンショック時に大きな差が表れていますね。

直近モンゴルの成長率は沈んでいますね。

一人当たりのGDPの水準はモンゴルが大きく引き離していますが、安定してバングラデシュが伸ばしていますね。

しかし、不動産投資を行う上で最も重要なのは1人あたりGDPの水準です。

高度経済成長期の日本でも、2000年代の中国やフィリピンの例でも分かるとおり新興国の不動産価格は1人あたりGDPが1,000USDを超えた水準からえします。

今まさにバングラデシュは不動産価格が上昇し始めた瞬間なのに対して、モンゴルは不動産価格があらかた上昇し終わってしまっているのです。

モンゴルとバングラデシュの人口密度の比較

不動産価格は当然人が住む場所なので、人口密度に大きく左右されます。

両国とも投資をするのは首都になると思いますので、首都の人口密度を比較していきたいと思います。

バングラデシュはシンガポールや香港などの都市国家を除いて世界No.1の人口密度を誇っています。

首都ダッカに至っては世界第一位の人口密度を誇り過密都市東京の3倍の人口密度を誇っています。

一方モンゴルの首都ウランバートルは人口130万人と東京の約10分の1なのですが、以下比較地図見てください。

ウランバートルの大きさは東京23区は勿論のこと人口2000万人程度の首都圏をカバーできる広さを誇っております。

人口密度は東京の15分の1程度になっています。

ダッカと比較すると50倍程度の人口密度の差がありますね。

人口密度の点からも圧倒的にバングラデシュに軍配が上がりますね。

3.モンゴルとバングラデシュの不動産投資の法規制

以前バングラデシュ不動産投資実行の際に考慮すべき『法規制』を徹底解説でお伝えした通り新興国には不動産な法規制が存在しています。

インドのように不動産投資そのものを禁止している国もあれば、中国やベトナムのように土地使用権のみを貸し出す国や、フィリピンのようにコンドミニアム投資しかできない国もあります。

バングラデシュの不動産投資法規制

バングラデシュは新興国では珍しく(私が調べた中では唯一)、外国人でも土地そのものを保有することが出来ます。

外国人個人では不可能ですが、法人であれば土地そのものに購入することが出来るのです。

土地を購入できるということは現地の人の不動産需要をそのまま取ることも出来ますし、場合によっては開発してディベロッパー利益も取ることが出来ます。

まさに新興国不動産投資の最も妙味である土地の値上がり益そのものを取ることが出来る為、大きな利益を見込むことが出来るのです。

バングラデシュは今後3年～5年で6倍程度の利益を見込むことが出来る昇り龍不動産なのです。

モンゴルの不動産投資法規制

モンゴルも不動産投資規制は厳しく土地については外国人は現実的に土地を所有することは出来ません。

モンゴルの土地の権利については、モンゴル国民のみに認められる所有権と占有権(50年間)と外国人が土地を期間限定で土地を占有できる土地利用権があります。

土地利用権は5年と非常に短い期間で尚且つ譲渡が許されていないので、土地の売却によって値上がり益(=キャピタルゲイン)を得ることが出来ません。

一方建物については外国人であっても所有することが出来るので、結果的にフィリピンと同様のコンドミニアム投資になってしまうのです。

コンドミニアム投資であれば、現地民の需要を取ることが出来ず駐在員向けの高級住宅になります。

その為、物件自体も高く賃料収入しか得ることが出来ないのです。

正直賃料収入であれば国内不動産のほうが為替リスクもありませんし、仲介業者が営業もしてくれるので敢えてモンゴルに乗り出す必要はないでしょう。

法規制比較の結果

土地そのものに投資ができるバングラデシュ不動産の方が土地の値上がり益で大きな利益が狙える反面、モンゴルではコンドミニアム投資しかできない。

結果的に賃料収入となり、少ない駐在員の需要しかない為空室リスクを抱えることになる。

法規制の観点からもバングラデシュ不動産の方が圧倒的に魅力が高いということが出来る。

モンゴル不動産とバングラデシュ不動産の比較総括

今までモンゴル不動産とバングラデシュ不動産を比べてきました。

結果的に以下全ての面でバングラデシュ不動産の優位点があることが分かりました。

• 経済成長力
• 不動産上昇の経済レベル
• 人口密度(圧倒的な差)
• 法規制(土地に投資できる)

バングラデシュについては以下にまとめていますので参考にしてみてくださいね。

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