日本不動産投資の基礎

不動産投資の事業性・財務レバレッジ・表面利回り・基礎用語の知識

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不動産投資と言いますと、土地や資金を豊富に持つ「資産家」の世界の話であると考える人が多いですよね。

しかし、実際に不動産投資を積極的に行なっているのはごく普通の公務員、サラリーマン、可愛らしいOLだったりするのです。

そして、実際に稼いでいる人は山ほどいます。あなたもテレビでたまに目にしませんか?

 

「私、26歳のOLですが家賃収入だけで月収100万円稼いでます」

「公務員でしたが、不動産収入で生活できるようになりましたので今は専業でやってます」

 

では、なぜこのような方々でも不動産投資で稼げてしまうのでしょう。

それは本業で得た知識を活用できたり、不動産投資は自身の持つ資金よりも借り入れを通じてさらにレバレッジが効かせられるビジネスだからですね。

今回はその点、詳しく解説していきます。

 

1.不動産投資は「事業性」を持ち合わせている

まず1つ目の理由ですが、株や債券などの金融商品に比べると、投資家の取り組み次第でリターンを上げられる余地があるということです。

投資不動産は「投資」ですが、「事業」の側面も持ち合わせています。

新規顧客を開拓したり、商品の訴求力を磨くといった、会社などで働いた経験を活かせる部分が大きく、工夫次第では収益をどんどん伸ばすことが可能です。

例えばあなたがサラリーマンとして営業を担当していれば、そこで得たスキルをそのまま不動産営業にも使えますね。

広告業界などで働いていれば、どのように自身が保有する不動産を人々に認知させていくべきか?という視点も活きてくるでしょう。

公務員であれば、民間人より信頼がありますので初期投資資金を調達しやすいというメリットもありますね。

 

2.「財務レバレッジ」が効かせられるメリット

2つ目の理由はレバレッジを効かせられることです。

投資資金を金融機関から借り入れやすく、自己資金が少なくとも資産を運用することができます。

当たり前ですが、資金として使えるお金が大きくなればなるほど、高額な物件が買えますね。

すごく単純な例を言うと、100万円の物件を買って毎月2万円の手取りよりも、1000万円の物件を買って毎月20万円の手取りを得ましょう、ということですね。

通常の事業でももちろん、資金調達ができれば人を雇い、労働力による「組織レバレッジ」、機械などで商品を生産しているのであればさらなる商品の生産効率を高めるための設備増築など様々なレバレッジ方法はあると思います。

しかし、一般的に資金調達をするには会社としての「実績」「事業性」などが厳しく見られ、大きな金額を借り入れることは困難です。

では、なぜ不動産投資は資金調達(融資)がしやすいのか?

まず1つ目が、仮に不動産投資事業が行き詰まってしまった場合、物件の担保価値が残ります。

その物件がいくらで処分出来るのかを銀行は予測してお金を貸すのが基本です。

これは「積算評価」というもので、事業自体が破綻してしまっても銀行はその物件を競売に掛けたり、任意売却をしてもらったりして貸したお金を回収することができるのです。全額とまではいかないかもしれませんが、他ビジネスに比べるとリスクは圧倒的に低いですよね。

資金調達後は、月々の借入返済+金利は発生しますが、この「支払い金利」は経費として計上し、節税できるメリットがあります。

つまりは資金の外部流出が減り、手元資金を積み増せるのです。

 

3.中古物件購入の際の注意点

ここまでは不動産投資の事業が如何に始めやすいのかを説明して来ましたが、注意点にも触れておきます。

基本的に、成功している大家さんの多くが中古物件に投資しています。

しかし中には購入後に修繕費用が掛かってしまった、など想像していなかったようなことが起こる物件を手にしてしまう人もいます。

修繕費を見越して購入し、保険などでのリスク認識は肝要であることは言うまでもないですね。

中古の場合は物件によっては「担保価値が低く」融資を受けられないケースがあるのでこちらも要注意です。

一般的には建物の「築年数」が「耐用年数」に迫っている物件ほど融資は受けにくいのが通説です。

手元資金を積み上げ荒れる物件なのかの見極めに使われるのは基本的に「表面利回り」であり、これは投資額に対する家賃収入の割合になります。

表面利回り(%)=年間の家賃収入/物件価格×100

この「表面利回り」の数値は、あくまで一つの指標であり、利回りを上向かせるか、下げてしまうのかは大家であるあなた次第でもあり、これが不動産投資の面白いところでもあります。

ちなみに表面利回りは「想定利回り」と呼ぶこともあります。

「実質利回り」という言葉もありますが、こちらは税金やさまざなな経費を考慮した数字となります。

 

4.基本的な不動産投資用語は押さえておこう

最後に、これから不動産投資を本格的に検討するあなたが一番最初に押さえておくべき用語を書いておきますので、辞書代わりに活用して欲しいと思います。

・管理会社

定期的な清掃、共用部分の消耗品交換、家賃の集金、滞納者への督促などを請け負ってくれます。会社に寄りますが、入居者の募集から契約と言った仲介業に携わります。街で良く見る不動産屋さんですね。

・管理費

サラリーマンなど本業が他にある人や、住まいより離れた物件を持つ人は、物件の管理、入居対応などを管理会社に外注することが多く、管理費とはこの外注費用のことです。家賃収入の3〜5%が目安ですね。

・客付け・元付け

客付けは「買い主」の意向で動く不動産会社、元付けは「売り主」が依頼した不動産会社です。

弁護士と検察官のような感じで交渉してくれる人ですね。

・再建築不可・既存不適格

再建築不可は、建築基準法の接道業務を満たしていないため、取り壊すと再び建てられない物件。

建築後の法改正で不適格となった物件が既存不適格。

このような物件は相場より割安になりがちです。

・収益還元法

将来生む収益の現在価値から不動産の価格を試算する手法(直接還元法、DCF法)

他には、同じ不動産を調達するのに要する積算価格で求める方法もある。

・法定耐用年数

建物や自動車などの減価償却資産が利用に耐える年数。

新築時点の鉄筋コンクリートは47年、木造は22年。

耐用年数を超えている物件はローンの審査が通りにくいことも。

・広告費

入居者を見つけた仲介会社に大谷が規定の不動産仲介手数料以外に支払う報酬。

例えば激戦区では広告費を払っているかいないかで仲介会社の協力度合いが大きく異なります。

・公募売買・実例売買

公募売買では、登記簿上の面積に基づき不動産価格を決定します。

実例売買については、実際に計測した面積を基に価格を決定します。

両者の面積に差があれば、将来に禍根を残ることになります。

・オーナーチェンジ物件

入居者が居住中の賃貸不動産であり、購入後に改めて入居者を募集する手間とコストが省けます。

しかし、気をつけなければならないのが、稀に入居者がサクラであることもあり、満室のアパートを買った直後から退去者が相次ぐこともあります。

・サブリース・家賃保証

不動産会社が第三者に物件を転貸するサービスであり、空室になっても家賃収入を保証。

しかし、長期の契約を結んでいても、契約見直しのたびに賃料が下落していくこともあります。

・フリーレント

空室を早期に埋めるために、入居後に一定期間の家賃を無料とする契約です。

・アクセントクロス

一部の壁だけに異なる壁紙を貼り、部屋の雰囲気にアクセントを加える「費用対効果の高い」リフォーム方式です。

浴室や扉などに晴れるアクセントフィルムもあります。

以上、これからも不動産情報を発信していきますのでそちらも読んでみてくださいね。

尚、海外への投資を検討している方は以下におすすめの投資先をまとめていますので、検討してみてくださいね。