リート(REIT)

フロンティア不動産投資法人 -J-REIT(リート)を評価-

こんにちは!YOSHITAKAです!

今までリートの仕組みやメリット・デメリット、更には物件タイプ毎の見通しについて確認してきました。

今回はJ-REITの一つの投資法人であるフロンティア不動産投資法人について分析していきたいと思います。

そもそも投資法人って何?

まずフロンティア不動産投資法人の最後についている投資法人とは何を意味しているのでしょうか。

文字通り投資をなりわいとしている法人であり、フロンティア不動産投資法人は不動産への投資を専門にしているJ-REITということになります。

J-REITの投資法人の特徴としては、

  • 従業員がいない。つまり役員のみで構成されている
  • 不動産以外の事業は認められていない
  • 利益の9割以上を配当しなければいけない

という制約が設けられています。利益の9割以上を配当することにより法人税の納税が免除されているという特権を与えられています。

従業員がいないということを不思議に思われた方もいらっしゃると思いますが、運用については外部に委託しているため社長と少数の役員という構成で成り立っているのです。

J-REIT仕組み

またJ-REITの投資法人については配当のみでなく株主優待も付与する投資法人もあり、投資家である投資主むけの投資主総会も定期的に開催されています。

J-REITを投資信託と考えられているかたもいらっしゃると思いますが、企業の株式としての性格も有しているということができるでしょう。

フロンティア不動産投資法人の特徴

フロンティア不動産投資法人は三井不動産がスポンサーとなっており、長期的に安定した分配金を出しているという実績があります。

特徴①:三井不動産がスポンサー

スポンサーが三井不動産ということもあり、保有する主な不動産としては三井アウトレットパーク入間、三井ショッピングパークららぽーと新三郷等三井不動産系の物件が多く含まれています。

三井不動産が開発する商業施設の取得や運営ノウハウを活用できることは大きな強みとなっている。

実際に三井不動産からの取得物件は年々増加しており、三井不動産からの物件取得は実に5割の水準になっています。

また運用会社も三井不動産の子会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社となっており、三井不動産との強固なつながりがあることが伺えます。

特徴②:バランスの良いポートフォリオ

ポートフォリオを見ると物件の地域とタイプをバランスよく組み合わせ、地域も首都圏を中心に関西、中部、九州の中核都市に所在。

以下ご覧いただくと、全国の小売の割合に概ね分散して投資していることが確認できます。

フロンティア不動産投資法人ポートフォリオ

またタイプも大規模なショッピングセンターを中心に、アウトレットモール、希少性の高い都市部の商業施設、食品スーパーなどを保有しています。

 

特徴③:安定して9000円以上の分配金を拠出

フロンティア不動産投資法人は安定した分配金を出し続けています。しかも基本的には右肩上がりです。

合わせて純利益は安定し、資産規模は拡張の一途をたどっております。

フロンティア不動産投資法人 分配金と純利益
(引用:フロンティア不動産投資法人)

このような分配金の実績を出す背景として商業施設に投資しているならではの理由があります。

テナントとの平均契約期間が約18年と非常に長く、賃貸収入の9割以上が固定賃料という形態が市場環境の影響を受けにくい安定的な分配金の原資を生み出しているのです。

株式でいうところの配当金利回りに相当する分配金利回りは5%近くと他のリート水準で比較しても平均を上回った水準ということがあります。

特徴④:日銀の買入対象

日銀はAA格相当のJ-REITを買い入れ対象にしているのですが、日銀の買い入れ対象になれば下支えを得ることとなります。

フロンティア不動産投資法人も日銀の買入対象となっておりますが、格付上はぎりぎりのレベルであるため、今後も動向を見守る必要はあるでしょう。

フロンティア不動産投資法人 格付け

特徴⑤:安定した財務基盤

有利子負債比率は29.8%とJ-REITの平均に比べて大幅に低い数値で推移しています。

フロンティア不動産投資法人 借入金 フロンティア不動産投資法人 バランスシート

有利子負債が少ないということは支払金利が少なくてすむということを意味します。

フロンティア不動産投資法人 支払金利減少

有利子負債比率自体は低い水準ですが、物件の取得に際して借入金の総額自体は増加傾向にあります。

REITは賃貸収入の90%以上を投資家に分配しなければいけないので、新規に資金を調達するには増資を行うか借入金を増やすしか手段がないのです。

しかし日銀の大規模な金融緩和によって過去の借入金の借換によって支払金利自体は低下しております。

フロンティア不動産投資法人の投資判断

フロンティア不動産投資法人の株価は長期的にみれば上昇基調ですが、近年は株式市場が堅調のなか下落基調のあります。

仮に分配金と合計したところで、最終的に元本割れしている結果となっているのです。

現状もNAV倍率は1倍を超えており特に割安というレベルでもないことを考えると、魅力的な条件は多いものの投資先として有望な先であるとはいえないと言えます。

フロンティア不動産投資法人に投資するのであれば、短期的な利益を狙うのではなく10年以上の投資を考えて長期的にペイすることを想定して投資を行ったほうが良いでしょう。

一点気がかりなのが、平均賃貸契約が18年と長期に亘っており、賃貸期間中に私が危険視している日本の財政破綻からのハイパーインフレが起こってしまえば、インフレ発生をおこなっても安い賃料で貸し続けなければいけないため、相対的な損失を被る可能性があるという点です。

今後日本で起こるリスクを考えながら資産を大きく増やしていきたいという方は、海外投資のススメ:おすすめの海外資産を選定する投資基準を徹底紹介を参考にして頂けますと幸いです!

 

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