バングラデシュ不動産

バングラデシュ首都ダッカ市・ウットラ地区の不動産の魅力を徹底解説

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今まで主に以下の記事でバングラデシュ不動産投資の魅力について解説してきました。

今回は更に一歩踏み込んで、私が投資した地区の一つである「ウットラ地区」について特集していきたいと思います。

今回のポイント
  • ダッカ市の人口密度は東京23区の3倍で人口密度は上昇の一途、同時に不動産価格の上昇は容易に理解できる。
  • ダッカ市・ウットラ地区は現在政府が力を入れている新興住宅地であり、開発を進めている。
  • ウットラ地区の土地価格が上昇する要員としては今後開発されるモノレールの始点であり、大学や高級商業地も建設予定、環状線で近辺に高速道路も通る予定。
  • 現在のウットラ地区の土地価格はダッカ市内のすでに完成された街の6分の1、ダッカ市内1等地の15分の1の価格であり、今後の上昇が見込まれる地域である。

バングラデシュ首都・ダッカ市の現状を確認

現在人口密度は43,500人/km²で2位のインド・ムンバイの32,000人/km²を大きく引き離して世界1位のダッカ市の人口は更に毎年70万人ずつ膨張している状況です。当然、現在の市街地だけは当然市域が足りなくなります。

例えば東京都の最大の人口密度を誇る豊島区ですら約22,000人/㎢です。

ダッカ市はその2倍の人口密度である43,500人/㎢であるにも関わらず、都市への人口流入が進み、日本でいえば毎年静岡県浜松市の人口が大移住することを想像すれば、今後の展開が予想できます。


引用:日経電子

因みに東京23区の面積は618.9km²(=東京都全体の2,190㎢の30%未満)で人口は1000万人。

ダッカ市内の面積は360km²と東京23区に58%ほどしかないにも関わらず、既にダッカ市の人口は1700万を抱え、2020年には2,000万人の人口に達すると見通しです。

引用:国土交通省国土地理院

つまり、日本の大都会東京23区の3倍の人口密度ということなので、当然「人の海」状態ということになります。人口密度に関しては以下の記事でも詳細に書いていますので覗いてみてください。

バングラデシュ首都・ダッカ市ウットラ地区の位置関係

上記で、ダッカ市の市域が拡大していかざるを得ない必然性について解説しました。

この人口増加が進む中、現在バングラデシュ政府が力を入れて開発している地域が「ウットラ地区」になります。

まずダッカ市の地図でウットラ地区の場所を確認してみましょう。

現在赤枠で囲われている「バリダラ地区」「グルシャン地区」「ボナニ地区」「モティジール地区」の4つは開発が進み、既に「都市」として確立されています。

特に「バリダラ地区」「グルシャン地区」は繁華街としての地位を確立しているという特徴があります。

青枠で囲られている「ウットラ地区」現在絶賛開発中の地区となり、近い将来、2年〜3年ほどでバリダラ地区やグルシャン地区を超える綺麗・整備された街が出来る土地と言われています。

地図で見ると、ダッカ市の中心地から離れているように見えますが、ダッカ市自体、小さな街であり、開発中のモノレールでウットラ地区からモティジール地区までわずか20分程度となります

例えば東京でいうと山の手線で東京駅から西日暮里駅、反対方向では五反田といった距離感になります。

引用:JR東日本

写真で見るダッカ市・ウットラ地区の現状・外観

以下が、私が投資実行しているダッカ市・ウットラ地区の現在の様子です。

ウットラ地区の現在の外観

 

ウットラ地区の現在の外観

 

以前の記事でも紹介しましたが、1950年代に東京・秋葉原を牛が歩いていたように、上記2枚目の写真でも牛が歩いていますね。似たような状況です。

ウットラ地区は都市されることが現地情報では確定しており、3年後には突如として立派な街が出来上がる予定となっています。

因みに、写真の様子だと、周辺は未開発地域が広がっているように見えます。しかし、道を一つ渡ればそこには都市が存在するという異様な光景が広がっています。

以下の写真はGoogle Mapで上のウットラ地区の2枚目の写真と同じ位置に立って周りを見渡した際の景色となります。

ウットラ地区の周辺外観

 

ウットラ地区の周辺外観

 

道路に立ち、向く方向で全く景色が違ことに驚きませんか?

1枚目の写真からはどんどんと都市が拡張していくのが分かります。5年前には更地だった場所に、突如として町が出来ていくのが「ダッカという町の魅力」でもあります

ここで同じくバングラデシュ不動産に投資している村上ファンドの村上さんの言葉を付したいと思います。

何もないところに建物が建ち 、道路が延び 、多くの人が集まってコミュニティが作られていく過程は 見ていて非常に楽しい 。

ダッカ市ウットラ地区の更なる魅力とは

まずウットラ地区は今後大学が複数建設される予定があり、現状は5つ以上の大学を予定しています。東京で例えると文京区のような位置づけになるということですね。

文京区といえば、東京23区内でも5位の土地価格を誇り、東京大学、お茶の水女子大学、中央大学、順天堂大学、拓殖大学などのキャンパスがありますし、日本女学生トップの頭脳を誇る桜蔭女学院も同じく文京区にあります。

学生が集まる場所の土地の価格は、商業施設が集中して建設されるので上昇していきますよね。東京ドーム、椿山荘の庭園などなど有名施設も文京区にあります。つまり今後ウットラ地区も同区と同様の流れで若者が押し寄せてもくる地域となりますね。

更に私が一番魅力的だと感じているのは、以前特集した、このウットラ地区から日本の東京駅、大手町エリアに該当する「モティジール地区」に直結する路線開発(三菱商事、川崎重工受注)の計画が進行中なことです。

全部で16駅ありウットラ地区内には「Uttara North」(ウットラ北駅)「Uttara Center」(ウットラ中央駅)「Uttara South」(ウットラ南駅)と3つの駅があり、2019年~2020年に完成予定です

同路線は、バングラデシュ初の公共交通機関で、政府が最初にウットラ地区を始点にしているあたり、今後の同区の発展性が読み取れますね。

私がウットラ地区に投資したのは路線計画が発表される前の2015年でしたが、バングラデシュ投資に強みのあるTop Field Japanよりいち早い段階で投資を行うことが出来ました。

因みに以前ベトナムで似たような状況で、地下鉄が開通したことによりベトナム・ホーチミンの中心区の地価が83%上昇したというニュースもありましたので、参考まで。

ホーチミン市都市鉄道(メトロ)の建設に伴い、メトロ1号線(ベンタイン~スオイティエン間)沿線で1区の中心部に位置するベンタイン駅、市民劇場駅、バーソン駅の3駅周辺地域の地価が、年初から最大で+83%上昇している。全国63省・市の通り7万本の地価データを提供するガックバン社(Gach Vang)の報告で明らかになった。同社によると、地価の上昇はメトロ建設による駅周辺地域の活況に対する期待が要因だという。

引用:ベトナム総合ニュース

更に今後ウットラ地区の北には高級商業エリアの建設が予定されているほか、ダッカ市を囲む環状線、高速道路が通ることも計画されています。

東京の首都高がウットラ地区のすぐ近くを通る予定ということですね。

今までの情報を一つの図にまとめると、ダッカ市・ウットラ地区は以下のような地域になります。更に画像真ん中、少し右下にある水色のマークはバングラディシュ最大の空港・年間利用者がすでに400万人を超える「ハズラット・シャージャラル国際空港」です。

ウットラ地区の地価が上昇しない未来を想像する方が難しいですね。

ここまでの情報を私が投資実行前に得られたのは、Top Field japanが自社で現地調査をし、政府の要人と強いコネクションを築いてきたからこそだと考えています。

私自身、リターンが自分の中で確信できるほど分析できなければ投資の実行はしませんが、バングラデシュの情報は同社がしっかりとインプットしてくれたので、納得のいく投資ができています。

今回はウットラ地区に特化して情報を記載していますが、同様に大きなリターンが見込める地区をTop Field Japanは押さえているはずなので、また私自身もセミナーで情報収集する予定です。(セミナーはたとえバングラデシュに投資を実行しなくてもとても勉強になる内容です)

僭越ながら、もしあなたがすでにバングラデシュ不動産への投資に興味があるという場合は投資を急いだ方が良いです。乗り遅れないうちに情報収集だけは進めておいた方が良いでしょう。

土地は投資感覚の鋭い人がどんどん買い占めてしまいますので、生きている間に1回来るかどうかのチャンスを逃して後悔はしないように。

Top Field Japanはビジネス界で権威のある(月間600万PVを誇る)ハーバー・ビジネス・オンラインから掲載を依頼されるほどの会社であり、アフターフォローとしてバングラ情報配信を継続してくれるので信頼感も抜群です。

現在の東京と、ダッカ市内別地域と比較してみる現在のウットラ地区の地価

最後に、現在のウットラ地区の価格を世界の他の地域やダッカ市の中心地と比較したいと思います。今回は、1平米の価格で比較してみますが、以下は東京の土地価格です。

  • 銀座:平均1600万円/1㎡
  • 銀座高級地:5550万円/1㎡
  • 新宿高級地:3000万円/1㎡
  • 上海高級地:1000万円/1㎡

参考ですが、日本で最も高い場所は銀座の明治屋銀座ビルです。

引用:sankeibiz

東京の土地価格を確認した上で、肝心のバングラデシュの地価を見ると、バングラデシュの「国全体の地価」は1平米あたり2万円と非常にお安くなっています

国全体は安くも、上記でも地図で赤枠で囲っていたバングラデシュの中心部といわれる「グルシャン地区」では既に「300万円」まで高騰しているのです

そして最近新しく開発が進んだ街は現在120万円となっています。

今区画整理中のウットラ地区は20万円未満で購入することができますが、グルシャン地区のように今の6倍となる120万円になるのも時間の問題でしょう。100万円投資すれば600万円ですね。わかりやすいです。

私の今までの投資経験、分析などを踏まえた上で、ウットラ地区に関しては最近できた120万円の街より、交通の要所且つ大学や高級商業エリアも計画されていることも踏まえ、10倍のリターンは取れると考えています。

総括

バングラデシュの首都ダッカは東京23区の3倍の人口密度を抱え、毎年70万人というハイペースで人口流入し続けて成長する過密都市である為、次々と新興住宅地域をつくらないと人々の需要に対して供給が間に合いません。

現在バングラデシュ政府が力を入れている新興地域がウットラ地区で、モノレールや環状線も開通予定で、大学も多数計画されており、近くには空港まであるという最高の立地であす。

しかし、現在まだ区画整理段階ということで地価は最近できた街の6分の1、ダッカの一等地の15分の1以下の価格となっています。投資で狙うのはこのような土地で6倍~10倍のキャピタルゲインを狙うのが最善の方法です。

大きなリターンを確実に得るには情報収集が肝になりますので、まずは自身で足を使い、積極的に検討してみましょう。

念のため、もう一度セミナー参加ボタンを貼っておきますので後悔をしない選択をしてくださいね。勉強しにいくだけでも有益ですのでぜひ。

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