バングラデシュ不動産

バングラデシュ首都ダッカの現在を日本の1960年代と比較&考察

前回の記事ではダッカの不動産投資の魅力についての概要を説明してきました。

今回は続編として、更にバングラデシュの首都ダッカでの不動産投資の魅力を詳細に見ていきたいと思います。

今回のポイント
  • バングラデシュの1人あたりGDPは1,000USD近辺であり、急上昇まで待った無しの状況。
  • 現在のバングラデシュは1960年代の日本と経済状況、街の景観が似ていることを踏まえ、不動産価格は上昇すると歴史が語っている。
  • 土地⇒株⇒給料の順に「価格」は上昇していく、現在は土地に投資する最良フェーズと言える

バングラデシュ経済の現状を深堀する・アジア主要国との比較

前回バングラデシュ経済がゴールドマンサックスがBRICSに次ぐネクスト11、JPモルガンがネクスト5に指定するなど、今世界が最も注目する成長国の一つであることに言及しました。

実際成長率も10年間5%~7%の成長を維持し、リーマンショック時をもろともとせず、6%の成長を成し遂げています。

では、そんな成長著しいバングラデシュ経済が新興国の中で、どのような位置づけとなっているのかを横並びに見てみましょう。


引用:JICA

バングラデシュは漸く一人当たりGDPが1,000USDを超えたところで同レベルの国はカンボジアとなります。

日本が高度経済成長をし始めた1960年、中国でいう2000年代初頭といったレベル感です。

日本から50年遅れておりますので、60台の方は自分の幼少期を思い出していただければと思います。

何故、この一人当たりGDPレベルを確認したかと申しますと、ちょうど不動産価格が急騰するレベルだからです。

因みに国の経済が発展する順序には

法則性があり、

  1. まず不動産価格が上昇し、
  2. 次に株式市場が上昇、
  3. そして最後に本格的な国民の給料の上昇が始まります。

これを「上昇の法則」と今回は勝手に命名します。

ちょうど中国の不動産価格が急激に上昇し始めたのも2000年代前半の時期で、株式市場が高騰し始めたのは2010年代前半から、

そして今漸く国民所得が本格的な上昇をするフェーズに入ってきているのです。

そしてバングラデシュは今まさに中国の不動産価格が上昇し始めた2000年代初旬の水準そのものなのです。

何故この順番になるかというと、

不動産は人口増加に伴う実需需要や、海外の外資企業の買い占めにより最初に価格が高騰します

一方、株式市場は成長初期の段階では未成熟で時価総額も小さく尚且つ外国人投資規制があったりでなかなか資金が流入しない為です。

そして労働者の給料も最初は軽工業や組立工という簡単な労働集約的な仕事が多く、

高給の知識集約型の産業が発展して漸く本格的な上昇を始めるため、

一番遅く上昇し始めるのです。

更に別の記事で人口ピラミッドを見てきましたが、

現在バングラデシュは人口ボーナスに入ったばかりで、

ここから40年間人口ボーナスが続くことから正に日本の1960年代と重なる状況になっているのです


引用:JICA

日本の1960年代にタイムトラベル・不動産地価・街の景観の変遷

それでは現在のバングラデシュと同水準である、

1960年代の日本の不動産地価、急速に発展する東京の街の景観の変遷を見ていきましょう。

(1)日本の高度成長期の地価の上昇

以前の記事「新興国不動産投資の魅力・日本高度成長期の不動産価格と徹底比較分析」で、1960年代からの日本の不動産価格が一貫して上昇し続けていることを述べました。

引用:地価にみる日本の今

バブル崩壊まではオイルショックの時の二年間を除いて一貫して地価は上昇し続けています。

この図を見て頂ければ分かるのですが、日本で先述した「上昇の法則」が適用され、

1960年代の初頭つまり高度経済成長が始まった時に不動産が急騰し、

遅れること15年株式市場が急騰し始めました

それでは1960年代当時つまり今から50年以上前の日本はどのような様子だったのか街の景観を見てみましょう。

(2)渋谷 (スクランブル交差点)の景観の変遷

それではまず渋谷のスクランブル交差点です。

少し前ですが、2012年の街の景観をまずご覧ください。

これを50年間タイムトラベルし1965年まで戻ると以下のようになります。

現在の渋谷と比べると衝撃の違いですよね。建物の数が全く違います。

半世紀でここまで変化するものなのですね。

Youtubeにて、1965年から2014年の渋谷の変遷が特集されていましたので興味のある方はご覧下さい。

(3)新宿駅西口の変移

次に、馴染み深い新宿駅西口の今昔を見てみましょう。見慣れた景色ですね。

そして1965年の様子は以下です。如何でしょう、今と景観が全く異なります。

50年間という時間の偉大さを感じざるを得ません。

新宿駅の駅ビルも存在せず、私の実家の奈良の駅かと見間違うばかりです。

(4)オタクの聖地・秋葉原の変移

次は今は電気街となっている秋葉原です。現在の姿は以下です。

正直秋葉原が一番変貌していると言わざるをえません。以下ご覧ください。まさかの牛が闊歩しています。

わずか50年前の路上には日本の首都東京にも牛がいたんです。

(5)地下鉄の開通状況

それでは公共交通期間はどういう状況だったでしょうか。

以下地下鉄の変遷についての動画を見て頂きたいのですが1960年前後から1965年の間に急速に地下鉄門が整備されていきました。

下の動画の1分7秒〜2分2秒の間です。

1968年の時点ではもはや現在の地下鉄路線網と遜色ないレベルまで仕上がっていますね。

バングラデシュの首都ダッカの現在と1960年代の日本を比較

現在のバングラデシュの状況は1960年代の日本と比べると、

よく似た風景が所々に広がっているのです。

またバングラデシュの国旗は日本の国旗とよく似ていますが、

これは日本を参考に成長していくことを目標としているためで、

政策としても日本と同様な発展経路を辿る確度が高いと考えています。

まず日本の1960年といえば冷蔵庫・テレビ・洗濯機と言われる、

いわゆる三種の神器(家電)を人々が求め始めた時代で、それらの家電を購入できる所得層が増え始めた時代です。

当時の日本の電気屋の前の様子が以下です。活況ですね。

そして現在のバングラデシュの電気街の状況が以下です。

非常に良く似た景色が繰り広げられています。

バングラデシュの家電量販店

バングラデシュの家電量販店

 

更に街の風景を見てみましょう。

以下はモティジール地区という場所ですが、日本の1960年代の新宿の西口を思わせますね。

モバングラデシュ・ティジール地区

モバングラデシュ・ティジール地区

 

人通りが多く、地球の歩き方にはインドは「人間の林」と表現されていますが、

バングラデシュはまさに「人間の海」というのが適切ですね。

バングラデシュ首都ダッカの街中の様子

バングラデシュ首都ダッカの街中の様子

 

そして現在絶賛開発中の地域もあります。

毎年70万人もの人口の流入にともなって市域を拡大していかなければいけないのです。

バングラデシュ首都ダッカの都市開発地区

バングラデシュ首都ダッカの都市開発地区

 

そして日本の高度成長期と状況が似ているのが、公共交通機関です。

バングラデシュには現在ダッカ市内の公共交通機関がありませんが、

現在猛烈な勢いでモノレール開発が進んでいます。

しかも、なんとそのモノレール工事を携わっているのはドバイのモノレール開発で実績がある三菱商事と川崎重工をはじめとしたチームジャパンで非常に安心感があります。

三菱商事のような超一流商社が目をつけているということからも、

バングラデシュが如何に魅力的な都市かということが分かりますね。

バングラデシュモノレールの地図

バングラデシュモノレールの地図

 

まず大動脈となるMRT6号線(赤色)を2019年から2020年に完成させ、

その後続々と張り巡らせていくことが計画されており、

まさに日本の1960年代を彷彿とさせるような状況になっています

バングラデシュ経済に貢献する補完材料(格付け・英語力・民主主義)

バングラデシュの現在の経済水準は1人あたりGDP1,000USD台という切り口から、

今後の同国の経済成長力と、

1960年代の日本経済、

町の風景の類似性からバングラデシュ不動産が急騰していくほぼ確実な近い未来があると解説してきました。

この項では更になぜ今バングラデシュ不動産なのかという補足的な情報を付け足していきたいと思います。

以前の記事で記載した、非常に高い人口密度、外国人が土地への投資が可能という点以外の部分に触れていきます。

→ バングラデシュ不動産・首都ダッカへの海外投資の魅力を徹底解説

(1)バングラデシュの格付け

以下のStandard&Poor’sの2018年4月30日付の各国の格付けをご覧ください。

引用:S&P Global Rating

アジア各国の自国通貨・長期は総合商社でも投資を考える際に基準にするものであり、

国の今後の発展性を測るものです。

バングラデシュの格付はBBと投資適格級のBBBからは一段低い状態です。

ただ経済成長に伴いBBBに格上げさせるのは時間の問題なのは昨今の状況を見ると明白です。

BBBに格上げがなされたら、外資の参入や投資が活発になり、

更に経済成長が刺激されると共に不動産価格も上昇します。

格上げに伴う急騰が発生する今こそが投資の最後のチャンスなのです。

(2)優秀な英語力

実はバングラデシュは非英語圏の中で最も優秀な英語力を持っております。

平均895点て尋常ではないですね。


引用:INDUSTRY CO-CREATION

英語能力が高いとこは、外資系企業を誘致する環境が整っていることを意味します。

更にバングラデシュ人は日本人と同様真面目な性格ですので、

こぞって外資系企業が参入してくることが予想されます。(真面目な理由は狭い国土であり、相手を気遣わなければ他の地域に移住して生きていけないという文化背景があります、日本と似てますね)

現在ではAMAZON、アリババ、日本からはユニクロやH&Mなど、世界の衣料品大手企業が続々と乗り込んできています。

(3)安定した民主主義政権

次に安定した政権運営があります。

国は政権が安定していないと発展しません。

バングラデシュは与党アワミ党が350議席中270議席以上を保有しており、日本の自民党より強固な政治基盤を有しています。

因みに私は投資をする際はその国が「民主主義」であるという点を重要視しています。

理由は、ベトナムのような社会主義国家では、突然国家が土地を接収という暴挙に出る可能性があり、危険で投資ができないのです。

避けられるリスクは確実に避けるようにしています。

むすび

バングラデシュの現在の経済水準はまさに不動産価格が大幅な上昇を行う直前期で、日本の高度経済初期の1960年代と街並みや雰囲気も似ています。

更に経済発展していく要素が存分にあり、土地の価格が上昇しない方がおかしい状況となっています。

真剣にバングラデシュへの投資を考えている人は、

上記のような私の解説だけではなく、バングラデシュ不動産に関するセミナーに積極的に参加し、

よりクローズドな情報を受け取り資産運用を検討することをおすすめします。

特にTop Field Japan(セミナー主催は同グループ会社Treering、同社紹介記事)が主催している「バングラデシュ不動産セミナー」は海外投資・資産運用の基礎なども学べて非常に有益です。

→ バングラデシュ不動産を煩雑な処理なしで投資実行する唯一の方法を紹介~必見の海外不動産セミナー~

もしあなたがすでにバングラデシュ不動産への投資に興味があるという場合は投資を急いだ方が良いです。

最もリターンが大きい都心はもの凄い勢いで日本含む海外から投資が実行されており、当然ながら土地には限りがあります。

ここは早い者勝ちなので機会損失だけは絶対に避けましょう。

次回は私が投資を実行しているバングラデシュ首都・ダッカのウットラ地区について詳しく解説していきたいと思います。

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