バングラデシュ不動産

バングラデシュ不動産・首都ダッカへの海外投資の魅力を徹底解説

バングラデシュ不動産・首都ダッカへの海外投資の魅力を徹底解説

 

「バングラデシュ不動産投資で4~8倍のリターン」

と聞いても、そもそも「バングラデシュ」すらイメージが湧かないのではないでしょうか?

アジアにあるのはなんとなくわかりますが、

具体的な国の位置は中々わからないですよね。

私自身も会社で海外を相手にビジネスをしているにも関わらず、

最初にバングラデシュの話を聞いた時はいまいちピンとこなかったものです。

しかし、リターンの大きい海外不動産を調べているうちに、

バングラデシュが投資先として魅力的であることに気づき、

調べていく中で意外とバングラデシュは私たち日本人にとても身近な国であることに気づきました。

例えば、あなたの服のコーディネートの中には「ユニクロ」の商品が1つはありませんか?

そのユニクロの服の一部は、バングラデシュで生産されているのです。

ファストリは2月28日、「ユニクロ」ブランドの衣料品の生産を委託している主要工場のリストを公開した。中国、ベトナム、インドネシア、バングラデシュ、カンボジア、タイ、日本の合計7カ国、146の縫製工場の名称と住所である。合計の生産規模は、ユニクロ製品の発注額の8割を超える。

引用:もう隠しません。ユニクロが工場リスト公開

その他にも、バングラデシュは「日本人が大好き」で有名な親日国です。

これは経済解説者として有名な池上彰さんが現地を取材したバングラデシュの紹介記事に記載されているものですが、

バングラデシュでは街中には当たり前のように日本車が走り、日本製家電も人気、

さらに日本はバングラデシュへの援助(ODA)(単独援助、世界銀行、アジア開発銀行経由)も世界一位なのです。

中々話題には上がりませんが、日本とバングラデシュ、相互に深く関わっているのです。

現地では、

「バングラデシュが発展したのは日本のおかげ」

と学生が学校で習うほどなのです。

意外と、私たち日本人にとって身近な存在であることを実感できませんか?

それではここからは、

「バングラデシュ・首都ダッカの不動産が最も魅力的である理由」

「なぜ今後3年から5年で4倍~8倍に値上がりするのか」

「2018年中に投資実行しなければリターンを最大化できない理由」

の3点を解説していきたいと思います。

簡単にこの記事のポイントをまとめておきます。

  • 様々な経済指標から多角的に分析すると、バングラデシュは今後の潜在成長力が新興国の中でも圧倒的に高い。
  • 国の経済成長を加速させるインフラ整備・都市開発がバングラデシュは未だ未整備であることからも、今後の加熱が見込まれる。
  • バングラデシュは新興国では珍しく、「土地」に投資できるメリットがあり、外国人も参入しやすい。
  • バングラデシュ首都ダッカの都市人口密度は世界1位と経済成長に拍車がかかる状況。
  • 今後開発されるロケーションを狙って先行投資することで「3年~5年」で「4倍~8倍」の大きなリターンを見込むことができる。

では詳細に入っていきます。

バングラデシュ一般・経済概要を簡単に把握

まずはバングラデシュの今後の経済成長可能性を理解するためにも、

冒頭で述べたバングラデシュの国の位置を把握して見ましょう。

バングラデシュの地図

バングラデシュの位置する場所は、見た感じだとインドの一部に見えますよね。

これはつまり、隣(左右)に大国インドが位置するということです。

さらに上空からバングラデシュを見てみると、実は中国も限りなく近くに位置します。

バングラデシュ位置

バングラデシュはその人口世界1位の中国(約14億人)、

2位のインド(約13億人)の中心に位置し、

バングラデシュ自体も人口が1億6200万人、そして今も増加し続けている国なのです。

世界人口の5割弱をこの3国で占めているのです。

今後の世界経済の発展を牽引する中国、インドの2つの国の中心にいるのがバングラデシュなのです。

かつては現在の「パキスタン」「インド」「バングラデシュ」の3国はイギリスの植民地であり、「インド」として統一されていました。

その後「インド」と「東パキスタン」「西パキスタン」に分かれ、

東パキスタンが独立を経て、現在のバングラデシュとなりました。

つまり、バングラデシュは2度の独立を経て、現在の独立国家となっています。

詳しいバングラデシュの歴史に興味のある方は「『2度の独立宣言』バングラデシュの歴史の重要なポイントを徹底解説」を読んでみてください。

さて、ここからはこのバングラデシュという国を統計から概要を解説していきたいと思います。

バングラデシュのダッカ

バングラデシュは現在アジアの最貧国の一つであり、

一人当たりGDPは「1,000ドル台」となっています。

例えば、日本の一人当たりGDPは「40,000ドル」の水準ですので規模感の違いがわかりますね。

以下のバングラデシュのGDP推移のグラフをご覧頂ければ分かると思いますが、

近年経済成長に弾みがつき今後更に成長の勢いが加速していくことが確実視されています。

バングラデシュの一人当たりGDPの推移出典:World Economic Outlook Database, October 2017を基に筆者作成

実際にバングラデシュのGDP成長率(以下グラフの青い線ですね)は「リーマンショック時も含めて」「毎年5%以上」の水準、

近年は7%を常に超えており、末恐ろしい成長率ですね。

各国比較GDP出典:World Economic Outlook Database, October 2017を基に筆者作成

あの有名な外資系金融であるゴールドマンサックスがBRICSに次ぐ「ネクスト11」に、

JPモルガンが「フロンティア5」に指定、

国連は「アジアのライジングスター」と発表、

スタンダード・チャータード銀行が「7%クラブ」に選定、

などなど世界中から注目を浴びています。

またバングラデシュは人口が「1億6200万人」もいますが、

面積は「日本の40%程度」しかなく、

非常に人口密度の高い国になっています。

人口密度に直すと「日本の3.5倍」という水準です。

以下は参考までに首都ダッカ市街地の2018年の状況です。

非常に活気溢れていますね。

ダッカの人混み

首都ダッカの人混み

 

インドを「人の林」とするならバングラデシュは「人の海」といったところですね。

バングラデシュ首都ダッカへの土地投資の魅力

以下より、バングラデシュ不動産投資を実行するに当たり確実に投資対象として押さえておきたい「首都ダッカの魅力」を、

  1. 未発達な都市開発・インフラ整備が進むことによる不動産価格の上昇
  2. 圧倒的な経済成長力・今後経済成長が加速していくことがほぼ確実
  3. 世界一高い人口密度・毎年70万人がダッカに流入し需要過多となっている状況
  4. 土地所有可能な点が他新興国との最大の違い・土地は老朽化せず低リスク
  5. 現地政府との特別なコネクションを有する会社も存在し投資に手間が掛からない

の5つの切り口から、順を追ってお伝えしていきます。

(1)未発達な都市開発・インフラ整備が進むことによる不動産価格が上昇

さすがにバングラデシュの首都・ダッカに行ったことがある人はなかなかいないと思います。

私も海外出張で数回程度しか行ったくらいです。

バングラデシュに行ったことはなくても、

インドにはいかれたことがある方はいるのではないでしょうか?

バングラデシュの首都ダッカの市街地のイメージとしては、

まさにインドに「さらに」人を増やした感じです。

道はボコボコですし、羊や牛などが普通に道を歩いていたりします。

羊や牛の糞尿に加えて、

人がごみを道に捨てているため、

環境的には非常に臭くて汚い状況となっています。

これでも昔に比べればかなりましになったのです。

汚いダッカの街並み

首都ダッカの街並み

 

首都ダッカでは、中心部を中心にエリアによっては少しずつインフラ整備も進んでおり、

不動産、つまり「地価」はかなり上昇しています。

しかし未だ都市インフラが整備されていない土地、

そして今後整備が急速に進む土地にこそバングラデシュ不動産の真の旨味があるのです。

すでに上昇してしまったエリアも今後地価が上昇していくことが想定されますが、

バングラデシュ不動産投資で「大きなリターン」を狙うのであれば今後地価が急騰するであろうエリアを選ぶ必要がありますね。

つまり、今後ダッカでインフラ整備・都市開発される地域の情報が不可欠です。

首都ダッカにはまだまだ地価が上昇するエリアが残されているのです。

(2)圧倒的な経済成長力

バングラデシュは急成長を遂げており、経済は右肩あがりです。

そして、まだまだこの経済レベルはアジア最貧国というレベルで今後経済成長が加速していくことがほぼ確実な状況になっています。

バングラデシュとフィリピンの経済

IMF Databaseより筆者作成

 

2000年のの経済規模を100とした場合、バングラデシュは東南アジアNo.1の成長率を誇るフィリピンを上回っています。

またバングラデシュは綺麗に一貫して上昇しているのが魅力的ですよね。

経済成長をするということは、当然国民の収入が上昇します。

国民の収入が上昇すると、購買力が上昇するのでインフレが発生します。

土地は当然インフレの影響を受けるので、

地価が上昇していくという流れを辿っていきます。

その中でも首都ダッカが最も地価が高騰する地域であることは明白ですよね。

1960年代の東京・銀座に投資するようなものです

日本や中国の例からもわかるように、

株に対して不動産がいち早く上昇する傾向があります。

以下では中国がすでに土地、株が上昇しきっており国民年収が上昇するフェーズになっていますね。

土地価格・株価・年収の上昇

つまり、ちょうど今、バングラデシュに不動産投資をするのが一番良いタイミングといえるのです。

中国の「不動産価格」が急激に上昇し始めたのも2000年代前半の時期であり、

「株式市場」が高騰し始めたのは「2010年代前半」から、

そして2018年の今、中国はようやく国民所得が本格的な上昇をするフェーズに入ってきているのです。

以下の表の中国の2000年から2005年の930USD→1750USDとジャンプアップしている部分が不動産価格が上昇した時期ですね。

経済本成長フェーズ引用:JICA

そしてバングラデシュは、

今まさに中国の「不動産価格」が急上昇し始めた2000年代初旬の水準そのものなのです

この順番になる理由としては、

  • 不動産は人口増加に伴う実需需要、
  • 海外の外資企業の買い占め

などにより最初に価格が高騰します。

一方、

株式市場は成長初期の段階では未成熟で時価総額も小さく、

尚且つ「外国人投資規制」があったりでなかなか資金が流入しない為です。

現在バングラデシュは人口ボーナスに入ったばかりであり、

ここから「40年間」人口ボーナスが続くことから、

まさに日本の不動産価格が急騰した1960年代(昭和35年-)と重なる状況になっているのです。

以下は高度経済成長期からの日本の不動産価格の前年度比上昇率ですが、オイルショックの時を除いてバブル崩壊まで一貫して前年度比で上昇しています。

特に1960年代は前年度比30%~40%の上昇が続いていきました。データは日本全体のデータなので東京に限れば更に凄まじい上昇であったことが想定されます。

引用:地価にみる日本の今

投資にはまだ早すぎるのではないか?と疑問に思う人もいますが、

むしろ今のうちに投資しておかなければ、

バングラデシュは「一人当たりGDP:1,000USD」という明確な「不動産上昇トリガー」を引いており外資の投資が集まり経済が本成長フェーズに入ってしまっているので、

最も値上がり益を享受できる機会を「逃して」しまわないようにする必要があります。

(3)世界一高い人口密度・毎年70万人がダッカに流入し需要過多となっている状況

バングラデシュはシンガポールのような都市国家を除けば最大の人口密度を誇っており、

ングラデシュ首都ダッカは第2位のインド・ムンバイを引き離して人口密度は世界第1位となっています

下の図のような写真を教科書で見たことはないでしょうか?

バングラデシュは人口が多すぎて電車も屋根を利用しないと乗車できないような環境なのです。

バングラデシュの列車

バングラデシュの列車

 

人口の分だけ居住するための住居が必要になるので、

「人口密度」はそのまま不動産価格の上昇に直結します

日本でも東京の地価だけ上昇しているのは、

全国から東京に人口が流入しているからですよね。

因みに現状静岡県浜松市の人口(79万人)と同規模の、

毎年70万人」が首都ダッカに流入しており、その人口の「需要」に対して「供給」が全く追い付いていません。

以下は今後のバングラデシュの人口増加推移ですが、2050年まで増加の一途を辿ると予測されています。

バングラデシュ人口推移

引用:バングラデシュの人口推移

経済学の常識として価格は需要と供給の関係で決まってくるので、

圧倒的な需要過多であるダッカの不動産価格は上昇していくことは火をみるより明らかなのです。

(4)土地所有可能な点が他新興国との最大の違い・土地は老朽化せず低リスク

「土地投資」とは、実は新興国の中でも実行できる国は限られています。

特に外国人が「土地」を保有することが出来る新興国は非常に少ないのです。

バングラデシュはその中でも土地投資が可能な数少ない新興国の一つなのです。

これは見落とされがちですが、非常に重要な点です。

例えば、今海外不動産として脚光を浴びているフィリピンを見てみると、

外国人は土地を保有することが出来ず、

上屋だけを保有することが出来る法律となっているのです。

つまり、

土地に建てたコンドミニアムを「区分所有」するという形態の投資になってしまうのです。

また中国は自国民ですら土地を所有することができず、

土地所有権」を購入することができるのみなので、

外国人が土地を保有することなどできるはずもないのです。

一方バングラデシュは外国人であっても、

法人登記を行えば、土地を保有することが出来るのです。

更にその上に上屋を立てることによりディベロッパー益を確保することも出来ます。

例えば、コンドミニアムの区分所有をしても、建物は老朽化しますし、災害が起きれば再建設が必要になるリスクもあります。

しかし「土地」はそのような心配は全くありませんよね。

東京でいえば銀座の「建物」と「土地」を選ぶとしたらどちらを選びますか?

地震や台風など災害で建物は損壊があるかもしれませんが、

日本が沈没しない限り土地はリスクがなく、

新興国でいえば今後経済成長する国の「首都」に、

今のうちに投資することはとても合理的な選択と言えるのではないでしょうか。

通常の新興国では法人登記も現地資本を51%入れなければいけない等の成約がありますが、

バングラデシュは法人登記も外国資本100%で可能になっています。

これはバングラデシュ政府が海外からの投資を積極的に受け入れていく方針を取っているということが影響しています。

しかし実際に土地を買おうと思っても、法人登記なんか個人で実行するには難しすぎないか?という方もご安心下さい。

そもそも手続きも煩雑で、バングラデシュの法律も把握する必要もありますので個人レベルでするべきことではありません。

煩雑な手続きをするまでもなく、投資する方法をこの記事の最後に記載していますのでそちらで紹介します。

(5)現地政府との特別なコネクションを有する会社も存在し投資に手間が掛からない

首都ダッカの都市計画については「Rajdhani Unnayan kartripakkha」という政府系機関が管轄しており、

中長期的な都市計画に基づいて、

道路整備や上下水道・電力供給の整備などを行っていますので、

ある程度今後開発が行われる場所を予想することが出来ます。

私のバングラデシュ投資は、

Top Field Japanという会社を通じて実行しているのですが、

同社はバングラデシュ政府との特別なコネクションがあり、

今後の開発地域についての情報を他者に先駆けて仕入れることができています。

また不動産投資というと数千万円の資金が必要になるイメージがありますが、

同社を通じて投資実行すれば100万円の少額からバングラデシュの土地を保有できる強みがあります。

詳しいバングラデシュ不動産の土地への投資方法は以下の記事を覗いてみてください。

現在、

既に開発がある程度進んでいる場所ではなく、

今後開発が進んでいく場所をいち早く仕込むことにより大きな利益を得ることができるのです

さて、

開発が進んでいる地域では、バングラデシュの首都ダッカでもある程度値段が上がってきています。

しかし上述した通り、

首都ダッカには常に人口が毎年70万人流出し、

現状でも過剰な人口密度が更に高くなっていくのです。

その為、確実に新たな都市開発が必要になってくるのです。

ここにバングラデシュ(ダッカ)投資の旨味があるわけです。

バングラデシュ首都ダッカの今後開発がすすむ地域

これから開発がすすんでいく首都ダッカの土地

現在絶賛開発中のダッカ・ウットラ地区

むすび・セミナー参加推奨

バングラデシュは経済成長率が高く、

人口密度も高くインフラ整備もこれからという国でアップサイドの要素しか観測できない世界有数の国です。

更に新興国には珍しく、

土地そのものに投資することが出来るという特徴があり、

さらに特殊なコネクションにより今後開発される場所に投資することが出来ます。

そのため、

今現在3年~5年で4倍~8倍(為替の影響でぶれる)も狙えるまさに夢のような不動産市場となっています。

間をとって4年で6倍になるとすると、年率に直すと約57%の上昇が見込めます。

イメージが湧かないという方に向けてより分かりやすく考えてみましょう。

100万円を投資したとすると、1日あたり3500円の利益が出る見込みとなります。

3500円あれば、1日の家族の食費を賄うことが出来る金額ですね。

仮に500万円投資すれば1日あたり1万7500円。

月換算では50万円以上の利益となり4年間無料で生活できると考えればいかに素晴らしい結果が見込めるかがご理解いただけると思います。

最大5年と考えると長いなーと考える方もいるかと思いますが、鮮烈に印象が残っている東日本大震災から既に7年が経過しています。

更に殆ど金利がつかない定期預金ですら5年間資金が拘束されてしまう場合もあることを考えると、相当お得ですよね。

真剣にバングラデシュへの投資を考えている人は、

上記のような私の解説だけではなく、

バングラデシュ不動産に関するセミナーに積極的に参加し、

よりクローズドな情報を受け取り資産運用を検討することをおすすめします。

上記でも述べた通り私はTopFieldJapanというバングラデシュ不動産投資のプロと言える会社に全幅の信頼を置き、

同社を通じて「面倒な手続きは一切なし」で首都ダッカの土地に投資をしています。

ここまで読んで、

すでにある程度バングラデシュ不動産に興味をお持ちであればまずは同社のセミナーに参加することをオススメします。

バングラデシュ不動産の情報を入手できるのもメリットですが、

それ以上に、

  • 最先端の投資の知識・情報
  • 資産運用の基礎

を学ぶことをメインに置いており、非常に勉強になります。

同セミナーでは不動産投資の積極的な勧誘は行われないので気楽な気持ちで参加することが出来ます。

しっかり投資について学んだ後に、

バングラデシュ不動産投資が本当に魅力的なのかはあなた自身が決めれば良いことでしょう。

但し、東京であれば銀座、六本木、タイであればバンコク、フィリピンでマニラの土地を買わなければ値上がり益を享受できないように、

バングラデシュも首都の土地を購入しなければ大きなリターンは得られないことは想像に容易いですよね。

土地には限りがあり、

値上がりが見込まれる最も大きなリターンを得られる土地はどんどん投資が進んでおり、

投資実行が遅れれば遅れるほど利回りは下がってしまいますのですでに興味のある方は急いだ方が良いでしょう。

バングラデシュ不動産のリターンの時系列

セミナーは同社の代表(元テレビ局報道記者、現在20社を経営)が講師を務め、

参加費は「期間限定」(突然終了することもあります)で無料ですので積極的に参加してみましょう。

投資は正確な知識・最新の情報が不可欠です。

→ 元テレビ局報道記者のアジア新興国不動産投資セミナー(バングラデシュ編)の詳細ををみる

最後にまとめると、以下の通りとなります。

  • バングラデシュは、人口密度世界トップ、内需の拡大から経済危機など外部の影響を受けず、圧倒的な経済成長を見込む。
  • 投資リターン想定は3-5年で4-8倍と新興国の中でも稀にみる数値。
  • 「土地」を外国人でも所有できる特徴を持ち、不動産投資でありながら「100万円の少額から」出資可能な点が分散投資先としても優秀。
  • あの村上ファンドも投資実行しており、優良投資先として認識されている。
  • 今年2018年には三菱商事が都市高速鉄道案件を受注、丸紅が都市鉄道案件受注、双日もバングラデシュ・ダッカ出張所を開設するなど時代の先をいくグローバルビジネスを強みにする商社を始めとした大企業の進出が進んでいる。
  • 不動産価格の上昇は今弾みがつき始めた段階で、投資を早く実施すればするほど大きなリターンを獲得することが出来る。
  • セミナーは期間限定で無料・土地の売れ行き次第では突然終了してしまう可能性があるので早めの参加を推奨。

引き続きバングラデシュの情報収集がしたいという方は、以下の後続記事を読んでみてくださいね。

【2018年決定版・最新おすすめ投資先ランキング】
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