バングラデシュ不動産

バングラデシュの不動産(土地)投資で資産を大きく育てる -最大8倍リターンを実現-

「バングラデシュ」

と聞くとあなたは何を想像しますか?

どこにあるかもイメージできない、アジアのどこかの国?

実は、私自身も海外取引の多い仕事をしているにも関わらず、正確な位置も把握できていませんでした。

しかし、リターンの大きい海外投資を調べているうちに、

バングラデシュ不動産投資が魅力的であるという情報を耳にし、

調べていくうちに意外とバングラデシュは私たち日本人に身近な国だということに気づきました。

例えば、あなたの家のクローゼットの中には「ユニクロ」の服が1着はあるのではないでしょうか?

そのユニクロの服の一部は、バングラデシュで生産されているのです。

ファストリは2月28日、「ユニクロ」ブランドの衣料品の生産を委託している主要工場のリストを公開した。中国、ベトナム、インドネシア、バングラデシュ、カンボジア、タイ、日本の合計7カ国、146の縫製工場の名称と住所である。合計の生産規模は、ユニクロ製品の発注額の8割を超える。

引用:もう隠しません。ユニクロが工場リスト公開

その他にも、バングラデシュは「日本人が大好き」で有名な国です。

これは池上彰さんが現地を実際に取材したバングラデシュの紹介記事に記載されているものですが、

バングラデシュでは街中には日本車が走り、日本製家電も人気、

さらに日本はバングラデシュへの単独援助(ODA)、世界銀行、アジア開発銀行経由での援助も世界一位なのです。

現地では「バングラデシュが発展したのは日本のおかげ」と学生が学校で習うほどなのです。

意外と私たち日本人にとって身近な存在であることを実感できませんか?

それでは、

ここからはなぜバングラデシュ不動産が2018年時点で最も魅力的な投資先であり、

「3~5年」「4~8倍」のリターンを見込めるのかを具体的に解説していきたいと思います。

1.バングラデシュってどんな国?世界経済の主役・中国・インドの中心に存在する発展国

バングラデシュ

バングラデシュというと、パッと場所をイメージできる人は多くはありません。

バングラデシュの位置する場所は大国インドに囲まれており、見た目的にはインドの一部がバングラデシュのように見えますよね。

バングラデシュの右側に広がっている大地もインドのものです。

かつては現在の「パキスタン」「インド」「バングラデシュ」はイギリスの植民地であり、この3国は「インド」として統一されていました。

その後インドと「西パキスタン」「東パキスタン」となり、「東パキスタン」が現在のバングラデシュとなったのです。

つまり、バングラデシュは2度の独立を経て、現在の独立国家となったのです。

歴史の詳細をもう少し語りたいところですが「バングラデシュの歴史」にまとめていますのでそちらに譲ります。

もう少しバングラデシュの位置を上から俯瞰してみてみましょう。

中国とインド・バングラデシュ

両隣国にはインド、そのインドと隣国なのがGDP世界2位を誇る中国です。

バングラデシュはその人口世界1位の中国(約14億人)、

2位のインド(約13億人)の中心に位置し、

バングラデシュ自体も人口が1億6200万人、今も増加し続けている国なのです。

つまりは世界人口の5割弱をこの3国で占めているのです。

国の経済成長を最も左右する「人口」が多く、これからも世界経済で主役を担う国々の「中心地にある」ことが、

バングラデシュが投資先として魅力的であると言われる所以ですね。

では、さらに詳細にバングラデシュ経済が成長していく理由を解説していきたいと思います。

2.バングラデシュの「高度経済成長」・「高人口密度」「最大手総合商社・三菱商事のインフラ開発参入」で不動産価格上昇は確実視されている

バングラデシュの最大の魅力は「人口」です。

現在世界第8位の約1億6200万人、2050年には「2億人突破」が見込まれています。

以下は今後のバングラデシュの人口増加推移ですが、2050年まで増加の一途を辿ると予測されています。

バングラデシュ人口推移

引用:バングラデシュの人口推移

 

バングラデシュは日本の人口の「1.4倍」、土地面積は「4割以下」に過ぎず、

同国の人口密度は日本のなんと「3.5倍」です。

バングラデシュの一人当たりGDPも「1,000ドル台」であり

中所得国の罠と言われる「一人当たりGDP10,000ドル」まではまだ十分過ぎるほどに距離があります

中所得国の罠」とは、多くの途上国が経済発展により一人当たりGDPが中程度の水準(中所得)に達した後、発展パターンや戦略を転換できず、成長率が低下、あるいは長期にわたって低迷することを指す。

成長率は下がるものの、一人当たりGDPが増加を続けた形で安定的に成長を続ける国もある一方、一人当たり所得が1万ドル周辺で成長率が大きく低下し、一人当たりGDPの水準が停滞する国もみられている。

引用:内閣府

国民所得が増えれば不動産価格が上昇していきますので、この増加傾向がしばらく続くという点は非常にバングラデシュは投資妙味が高い国であると言えるのです。

中国の経済成長の例ですが、

同国の1人当たりGDPが「1,000USD」であった1990年代後半以降の可処分所得と不動産価格の伸びは以下の図のように急騰しております。

引用:中国国家統計局公表データ

中国は広大なため、

農村価格を含んだ平均の数値なので以上のようになりますが、

「人口密度が大きい」バングラデシュの首都ダッカの地価の高騰はこれを大きく上回ることが想定されます。

バングラデシュの経済成長率に関しても、

一貫して5%を超える高成長を実現しています。

注目すべきところは、

リーマンショックのような世界危機が発生した場合においても5%以上の高成長を維持したところです

各国GDP比較

出典:World Economic Outlook Database, October 2017を基に筆者作成

以下は信頼できる監査機関(総合商社も起用している)であるPWCのレポートですが、

ベトナム、インド、バングラデシュ経済は2050年にかけて年平均約5%で成長し、

最も高成長を遂げる国となる可能性があると言及しています。

そしてこの3ヶ国の中で上物建設リスク、建物陳腐化リスクがない「土地」を所有できるのはバングラデシュだけです。

世界実質GDP成長率予測引用:PWC Japan

このような5%以上の高成長を続けた結果、

2000年のバングラデシュのGDPを「100」とした場合の今後のGDPの推移は以下のように飛躍的な上昇を見せております。


この成長は更に拡大していくと見ています。

実際に2018年度も7.4%の成長を見込み過去最高の成長率を達成する見込みです

直近のニュースとしては、

バングラデシュの首都ダッカ市内の公共交通としてモノレール開発に乗り出すことになりました。

このバングラデシュ発となる都市高速鉄道(MRT)6号線のプロジェクトは、

日本の三菱商事と川崎重工が共同でダッカ都市交通会社から受注したものになります。

受注内容は6号線車両144両及び車両基地設備で総額は400億円になります。

安心の日本製ということですね。

最近では総合商社では丸紅、双日もバングラデシュのインフラ開発ビジネスに名乗りを上げており、

バングラデシュは現在世界有数の成長国として認識されているのです。

総合商社業界の圧倒的1位を誇る三菱商事に関してはさらに液化天然ガス受入事業に参画するなどバングラデシュに本腰を入れ始めています。

エリート集団が長期的に経済成長することを確信して、膨大な資本投入を注いでいるのです。

3.なぜバングラデシュ首都・ダッカの「不動産」なのか〜中国不動産上昇時期と状況完全一致・人口ボーナス開始で土地価格急騰〜

バングラデシュの首都・ダッカの経済成長は凄まじく、

人口も急増しており今後の動向が非常に楽しみです。

国の経済が発展する順序には確固たる法則性があり、

  1. まず土地価格(不動産)が上昇し、
  2. 次に株式市場が上昇、
  3. そして最後に本格的な国民の給料の上昇が始まる。

隣、これを「上昇の法則」としています。

以下では中国がすでに土地、株価が上昇しきっており現在国民年収が上昇するフェーズにありますね。

土地の値段は株式と所得より先に上昇する

例えば、

ちょうど中国の「不動産価格」が急激に上昇し始めたのも「2000年代前半」の時期(以下図のChina・2000-2005年の所得を参照)で、

株式市場が高騰し始めたのは「2010年代前半」から、

そして今、ようやく国民所得が本格的な上昇をするフェーズに入ってきているのです。

アジア主要国の一人当たり所得推移引用:JICA

そしてバングラデシュは、

今まさに中国の不動産価格が上昇し始めた2000年代初旬の水準そのものなのです

何故この順番になるかというと、

  • 不動産は人口増加に伴う実需要増加、
  • 海外の外資企業の買い占め、

などにより最初に価格が高騰します。

一方、

株式市場は経済成長初期の段階では未成熟で時価総額も小さく、

尚且つ外国人投資規制があったりでなかなか資金が流入しないのです。

現在バングラデシュは人口ボーナスに入ったばかりで、

ここから「40年間」人口ボーナスが続くことから正に日本の1960年代と重なる状況になっているのです

人口ボーナス

生産年齢人口(15〜64歳)に対する従属人口(14歳以下の年少人口と65歳以上の老年人口の合計)の比率が低下し、経済成長を促すこと。人口ボーナス期では豊富な労働力を背景に個人消費が活発になる一方、高齢者が少なく社会保障費用が抑えられるため、経済が拡大しやすい。

引用:野村証券

バングラデシュは国として投資にはまだ早すぎるのではないか?と疑問に思う人もいますが、

むしろ今のうちに投資しておかなければ最も値上がり益を享受できる機会を逃してしまうのです。

バングラデシュは「一人当たりGDP:1,000USD」という外資の投資が集中的に集まり、

すでに経済が本成長フェーズに入ってしまっているのです。

4.バングラデシュ不動産投資をする際に押さえておくべき法規制・税制

海外に投資をする上で、

個人で投資を実行するのであれば、法規制も押さえなければなりません。

東南アジア諸国の法規制も別記事で比較解説していますが、

海外不動産は個人での参入障壁が高く、

やはり煩雑な手続きは現地を熟知しておりコネクションもある会社に任せ、

あなたがどこの市場に参入するかを徹底的に考えることに時間を使うのがベストでしょう。

私はバングラデシュ現地事情に精通した「Top Field Japan」を通して投資実行しています。

一般的に海外不動産投資というと数千万円の資金が必要なイメージがありますが、

なんと同社を通じてバングラデシュの土地投資は「100万円」の少額から可能なのです。

バングラデシュの不動産規制については同社のセミナーで説明を聞く方が手軽で早いかと思います。

もう少し次の項で詳しく解説します。

5.バングラデシュ不動産に投資する方法〜投資のプロを通して土地を購入・3-5年でリターン最大8倍

今までバングラデシュ不動産の魅力についてお伝えしてきました。

2018年中に「投資の先駆者」として投資を行えば3年~5年で4倍~8倍(為替の影響でぶれる)も狙えるまさに夢のような不動産市場となっています。

投資リターンは3-5年、4-8倍の間をとって4年で6倍になるとして、年率では約57%の上昇が見込めます。

まさに日本の高度経済成長期の不動産価格の上昇率ですね。

バングラデシュの世界一の人口密度も考えると投資リターンの上振れも十分にあり得ると考えています。

リターンについてイメージが湧かないという方に向けてより分かりやすく考えてみましょう。

仮にあなたがバングラデシュの土地に最低出資額である「100万円」を投資したとすると、1日あたり3500円の利益が出る見込みとなります。

3500円あれば、1日の家族の食費を賄うことが出来る金額ですね。

仮に500万円投資すれば1日あたり1万7500円。

月換算では50万円以上の利益となり4年間無料で生活できると考えることもできます。

いかに素晴らしい結果が見込めるかがご理解いただけると思います。

最大5年と考えると長いなーと考える方もいるかと思いますが、鮮烈に印象が残っている東日本大震災から既に7年が経過しています。

更に殆ど金利がつかない定期預金ですら解約可能期間まで5年間資金が拘束されてしまう場合もあることを考えると、相当お得ですよね。

では具体的にバングラデシュ不動産に投資をしたくなった際に、

どのように手続きを進めていけば良いかを調べるのは骨が折れますよね。

上記でも述べた通り私は「Top Field Japan」というアジア新興国+バングラデシュ不動産投資のプロと言える会社に全幅の信頼を置き、

同社を通じて「面倒な手続きは一切なし」で首都ダッカの土地に投資をしています。

ここまで読んで、

すでにある程度バングラデシュ不動産に興味をお持ちであればまずは同社のセミナーに参加することをオススメします。

→ アジア新興国不動産投資セミナー(バングラデシュ編)の詳細をみる

バングラデシュ不動産の情報を入手できるのもメリットですが、

それ以上に、

  • 最先端の投資の知識・情報
  • 資産運用の基礎

を学ぶことをメインに置いており、非常に勉強になります。

同セミナーでは不動産投資の積極的な勧誘は行われないので気楽な気持ちで参加することが出来ます。

しっかり投資について学んだ後に、

バングラデシュ不動産投資が本当に魅力的なのかはあなた自身が決めれば良いことでしょう。

但し、東京であれば銀座、六本木、タイであればバンコク、フィリピンでマニラの土地を買わなければ値上がり益を享受できないように、

バングラデシュも首都を購入しなければ大きなリターンは得られないことは想像に容易いですよね。

土地には限りがあり、値上がりが見込まれる土地はどんどん投資が進んでいますので、

すでに興味のある方は急いだ方が良いでしょう。

投資実行が遅れれば遅れるほど利回りは下がってしまいます。

バングラデシュ不動産の時間とリターンの関係

セミナーは同社の代表(元テレビ局報道記者、現在20社を経営)が講師を務め、

セミナー講師

参加費は「期間限定」(突然終了することもあります)で無料ですので積極的に参加してみましょう。

投資は正確な知識・最新の情報が不可欠です。

最後にまとめると、

  • バングラデシュは、人口密度世界トップ、内需の拡大から経済危機など外部の影響を受けず、圧倒的な経済成長を見込む。
  • 投資リターン想定は3-5年で4-8倍と新興国の中でも稀にみる数値。
  • 「土地」を外国人でも所有できる特徴を持ち、不動産投資でありながら、100万円の少額から出資可能な点が分散投資先としても優秀。
  • あの村上ファンドも投資実行しており、優良投資先として認識されている。
  • 今年2018年には三菱商事が都市高速鉄道案件を受注、丸紅が都市鉄道案件受注、双日もバングラデシュ・ダッカ出張所を開設するなど時代の先をいくグローバルビジネスを強みにする商社を始めとした大企業の進出が進んでいる。
  • 不動産価格の上昇は今弾みがつき始めた段階で、投資を早く実施すればするほど大きなリターンを獲得することが出来る。
  • セミナーは期間限定で無料・土地の売れ行き次第では突然終了してしまう可能性があるので早めの参加を推奨。

となります。

5.海外不動産投資・関連記事

その他参考として投資をする上では過去の歴史を知っておくことも大切です。過去事例を知ることで、あなたの投資判断にも良い影響を及ぼすと考えています。

経済の仕組みについても理解しておきましょう。資産運用のコツが見えてくると思います。