フィリピン不動産

なぜ海外不動産投資なのか?そのメリットとおすすめの国は?

この海外不動産カテゴリーは、

「老後のことも考えて、資産運用を考えている」

「余剰資金で低い利回りではなく、比較的大きなリターンを得られる投資先を探している」

「その中でも海外投資にも興味があるが、投資先の選定方法がわからない」

という方向けに、私のこれまでの経験・知識に基づいて特集しています。

海外不動産投資で私が、現在注目しているのは海外不動産、主にバングラデシュの「土地」です。

バングラデシュ不動産と聞くと、

「怪しい」

「本当にリターンが大きいのか?」

「リスクが大きいのでは?」

と構えてしまう人が多いですが、私の海外投資をする基準を紹介すると共に、なぜバングラデシュ不動産なのかということを解説していきたいと思います。

詳細に解説していきますが、ひとまずポイントは以下になります。

  • 「国内投資」or「海外投資」=海外投資

日本政府の方針に従うことにより、常に国策がメリットに働く状況とする。政府は海外純資産比率が高く、同資産が価値上昇する政策に積極的。

  • 「先進国投資」or「新興国投資」=新興国投資

「成長率」と「割安感」からリターンを測ると、圧倒的に新興国投資が有利。

  • 新興国の「株式投資」or「不動産投資」=不動産投資

歴史からみると、国家資産の価格の上昇は不動産→株式→所得の順番であり、不動産を早い段階で取得しリターンを最大化することがリスクも小さい。

  • 「新興国選定」=バングラデシュ不動産(土地)

候補国を分析し、最も経済成長可能性が高く、外国投資家に対する条件が良い国を選ぶ。

バングラデシュは大きな経済成長を見込むことができ、政治も安定、外国人投資家を積極的に誘致しており「土地」を「100万円」からは購入できるという強みがある。

余談ですが、もしあなたがすでにバングラデシュ不動産への投資に興味があり、今すぐに「投資実行したい」というフェーズまできているのであれば、

私が実際にバングラデシュに投資する際に具体的に相談した「合同会社Top Field Japan」(セミナー主催は同グループ会社Treering、同社紹介記事)が主催している「バングラデシュ不動産セミナー」に参加することをオススメします。(同社を通じて土地投資もできます、私はしました)

同社は投資リターンを3-5年で8倍を目指しています。100万円なら800万円、200万円なら1600万円ですね。首都ダッカに7000万円投資したという方もいると聞きました。

秘匿性の高いセミナー(毎回大人数ですが)ですので、本来は5,000円の参加費が掛かりますが以下のボタンからの申し込みであれば無料です

 

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最もリターンが大きい都心はもの凄い勢いで日本含む海外から投資が実行されており、当然ながら土地には限りがあり、ここは早い者勝ちなので機会損失だけは絶対に避けましょう。

初期投資に100万円、100万円以上からは一口10万円と少額投資が可能ですし、やらないで後悔するのが人生において一番の損失です。乗り遅れは禁物です。

Top Field Japanはビジネス界で権威のある(月間600万PVを誇る)ハーバー・ビジネス・オンラインから掲載を依頼されるほどの会社であり、アフターフォローとしてバングラ情報配信を継続してくれるので信頼感も抜群です。

さて、話を戻します。

上記でまとめたポイントを図解すると、図でわかりやすく表すと以下の概念となります。

海外、新興国、不動産、バングラデシュの順番で選択肢を絞る論理構成で考えています。

では、それぞれの詳細を、図の概念の上から順番に解説していきます。

『国内投資』or『海外投資』?:日本政府への服従を貫く重要性

投資をする上で選択肢を絞っていく中で、最初に把握すべきは「日本の現在の資産運用状況」です。

簡単に言えば「国家に逆うな」ということですね。

いきなり何を唐突なことをいいだすのか?

と思われたかたもいらっしゃると思いますので、かみ砕いて説明していきます。

それではまず、財務省が発表している日本国のバランスシートについて見ていきましょう。


出典:財務省

上図の27年度末のBSの<負債の部>(右側)「負債合計」を見てください。

国の借金は1423.9兆円に膨れ上がっています。

その一方で、BSの<資産の部>(左側)の資産合計を見ると958.9兆円、つまり1000兆円近くあることがわかると思います。

現在の国の借金1423兆円は、我々国民の家計資産1800兆円でほとんど賄われています

この家計資産の数字は、2017年第1四半期(1-3月、Q1)の「資金循環の日米比較」レポートで公表されている1809兆円という数字です。

出典:日本銀行

ではここまでの日本資産のデータを頭に入れた上で、大局的な日本国全体(=国・企業・個人)の資産の内訳はどのようになっているかを図示したものが以下です。

(わかりやすく筆者で推計の上、作成しています)

資産・負債は1秒ごとに変動するものであり、正確に推計することはできませんが、家計資産が1800兆円あり、企業の内部留保は多いというのが通説ですので、借金で国が「倒産」することはまだまだありません。

企業内部留保が増えすぎているニュースは良く出ていますよね。毎年記録更新しています。

「国家財政単体」でみたら破綻している財政も、国民の資産を含めた「国家全体」でみれば現状はまだ正常な状態をキープしていると言えますね。

そしてここでもう一つ、BSの<資産の部>ではわからない情報があります。

それは、外貨並びに対外純資産(有価証券と現預金欄に含有されている)を保有しているということです。

財務省のデータによると、国家・企業・個人を合わせた日本の対外純資産については「約330兆円」に上っていることが明らかになっており、日本の資産構造の特徴となります。

  • 「日本国家」の借金は1423兆円あるが「国民」の家計資産1800兆円でほぼ賄われている。
  • 企業の内部留保も年々増加しており現状、「国家全体」としての財政的には安全運転中。
  • 日本政府は海外純資産を330兆円保有しているという特徴がある。

さて、上記では3つのポイントをお伝えしてきました。

日本は「国家全体」としては借金はありませんが、「国家財政単体」としては借金がある状況です。

日本がこの借金を、「自力」で返すとしたらどのような方法がありますでしょうか?

理屈上では簡単です。

インフレ率を上げて円の価値を下げれば、国家財政単体としての借金は減少し、円安を進行させて海外資産の価値を上げれば国の収益が出て、その収益で返済が捗りますよね。

簡単に言えばですが例えば、

  • 国家=夫
  • 家計=妻

と考えてみましょう。

夫は妻に100万円の借金があります。

しかし、夫はこの他に、海外株を例えば1万ドル (1USD=110円と仮定、約110万円分)保有していたとします。

この場合、夫としてはどうすれば借金を減らしていくことが出来るでしょう?

答えは簡単で、以下の2つに集約されます。

  • 職場の給料UP
  • 円安進行

手取りの給料が上がれば妻への返済速度も早めることが出来ます。

円安が進めば「為替」で海外資産が増加していきます。

ここまでくれば、現在日本の中央銀行である日本銀行の政策の意図が分かってくると思います。

つまり、

  • 大規模な金融緩和を行い、経済を刺激し賃金上昇を伴ったインフレを発生させ、
  • 相対的に借金の価値を減価させると共に、円安を引き起こす、

ことで更に借金の価値の減価を行い自らが保有する外貨建の海外資産の価値を上昇しようとしているわけです。

つまり日本国が行おうとしているこを図にすると以下のようになります。

この外貨建資産の価値を増加させ、自らの円貨建負債の価値を減価させようと、国家が考えているのは明白ですね。

あなたが投資を考える時、国家の政策に自分が乗っる方が収益は得やすいのです。

国というプラットフォームの影響は絶大です。

日本円は日本がその価値を保証しているから国内では使えるわけですし、日本政府が「あなたの預金を没収します」といえば貴方の預金残高はたちまちゼロになってしまうわけですから、お上の権威を馬鹿にしてはいけません。

また私が、自身の多くのポーションを海外資産に傾けているのには、もう一つの理由があります。

仮に日本政府と日銀が上記で考察しているような、

  • インフレ発生
  • 円安進行

による実質上の借金減額政策に失敗してしまった場合でも、今度は自然な流れで財政破綻からの急速なインフレが発生すると考えているからです。

これについては、「日本の財政破綻からのインフレ発生可能性を検証し必要な対策について考える」「日本で預金封鎖が発生する可能性を検証する~いつ頃?何が原因?~」でも述べていますが、

  • 日銀の大量の円発行
  • 海外勢の日本売り
  • 預金封鎖からの資産課税・デノミのリスク

の3つが起こる可能性が極めて高いということです。

つまりいずれにせよ「インフレが発生する」ことは必然で、それが日本政府と日銀の思惑通りの緩やかなインフレの継続(ソフトランディング)か財政破綻という最悪のシナリオを伴った(ハードランディング)によるものなのかの違いだけなのです。

  • 日本国家財政単体として借金を減少させるには、円安とインフレが必要
  • その狙いは海外資産の資産価値が増加すること、円の価値の希薄化で借金そのものの金額を下げること
  • 個人で投資を考える際にも、国の政策と同じ動きをすれば資産の保全性が高まる

『先進国投資』or『新興国投資』?:成長率・割安感の重要性

上記までは、日本国家としての政策を把握し、資産の保全を考え、国と同じ投資方針をとるのがベストであると述べてきました。

そして、その結果「海外投資」を行うことが合理的であるとしました。

しかし、海外投資といっても、海外には米国や欧州のような先進国市場と、その他の新興国市場があるので、どこに投資すれば良いのかすぐにはわかりませんよね。私もわかりませんでした。

そこで総合商社での海外駐在経験と様々な投資家の意見を取り入れ、分析してきました。

国の経済の分析を年中やってましたからね。(笑)

その結果、結論として「新興国」への投資が合理的であることがわかりました。

では、その理由を解説していきます。

まず国の経済成長を考えた時に重要な指標となる、人口・面積・GDP・株式時価総額の比率から先進国と新興国を見ていきます。人口と国土面積の新興国の比重の高さが特徴的ですね。

出典:JP Morgan Asset management

基礎的な話ですが、国の経済というのは「人口ボーナス」によって大きく成長が促進されます。

日本の高度経済成長の始まりも、人口ボーナスを迎えると共に発生しました。

人口ボーナス期

総人口に占める生産年齢(15 歳以上 65 歳未満)人口比率の上昇が続く、もしくは絶対的に多い時期、若年人口(15 歳未満)と老齢人口(65 歳以上)の総数いわゆる従属人口比 率の低下が続く、もしくは絶対的に少ない時期を指す。

引用:JETRO

ここでもう一度さっきの図を見てみましょう。

出典:JP Morgan Asset management

先進国と新興国の比率を見て頂ければ分かるのですが、世界の人口は新興国が85%を占めているにも関わらず、GDPは39%、株式時価総額の関しては約10%しか占めていません

また、以下は先進国と新興国の年代別の人口構成です。

引用:JP Morgan Asset management

新興国はこれから正に人口ボーナスが始まるという段階に来ており、今後新興国のGDPの構成比や株式等の資産価格は新興国の比率が高くなっていくことが確実な未来として予見されます。

実際以下のように新興国の成長率は一貫して先進国の成長率を上回っており、両者の差は着実に狭まってきております。

引用:JP Morgan Asset management

直近5年で先進国の成長は2.3%で新興国は5.3%の成長と実に3%という大きな差が出ています。

単年で3%でも複利効果により2.3%と5.3%では以下のように大きな差が出てきます。

出典:JP Morgan Asset managementデータを基に筆者作成

私達ロスジェネ世代は、現在60以上の世代がバブルで不動産や持ち株で大儲けしているのを見て非常に羨ましくなりましたが、まだ過去の日本にタイムスリップしたような新興国は世界には存在しています。

ちなみに1980年から始まった日本バブルをテーマとして記事も書いていますので興味のある方は読んでみてください。

これらの成長著しい新興国に投資することにより、私たちの親世代が実現したような大きな利益を目指すことが出来ると考えている為、新興国投資を行うことにしています。

  • 先進国と新興国の経済指標を見比べると、明らかに世界経済の主役は新興国にシフトする段階にきている。
  • 経済指標の中でも人口は特に重要な事実を示しており、新興国は人口ボーナスが始まることによりGDPの成長や株式などの資産価値の比率はこれから上昇していく。
  • 日本の高度経済成長も人口ボーナスを迎えると共に発生したという根拠もある。
  • これから人口ボーナスが始まる新興国への投資が最も合理的な選択肢になる。

新興国・不動産 or 新興国・株式?不動産価格の上昇可能性と未熟な株式市場の停滞感

次に海外不動産なのか海外株式かという点です。

私は中国不動産→フィリピン不動産という流れで投資に専念した経験・知見があることから、主に投資は海外不動産を得意としています。

以下の図は私が過去に実行してきた「投資結果」と「資産価格」の伸びです。

ここは趣味趣向の問題があると思うのですが、海外不動産に投資をするメリットをいくつか挙げていきたいと思います。

ちなみに投資実行はしませんでしたが、新興国株式投資を検討したことはあり、それぞれの国で分析もしていますので参考にしてみてください。

力強い「伸び」を示す不動産価格

日本の高度経済成長期には不動産価格はオイルショックの時を除いて一貫して不動産価格は上昇していました。

引用:日本不動産研究所

一方、日本の株式市場は総じて上昇はしていきましたが、本格的な上昇は不動産上昇に15年から10年遅れ、高度経済成長期からバブル崩壊までの間に沈むことも何回かありました。

例えば活況に沸いていた、今の私を含めた若い世代が想像する1964年の東京オリンピック時の株価は実は低迷していたのです。

1961年時点株価の最高地点からみると結構な下落幅ですよね。

このような、短期的には株価が下落する不景気を何度も繰り返しながら上昇していったのです。

私は新興国投資においては値下り可能性がある株式市場よりも、増加する人口と海外の企業・個人からの資金流入で一貫して増加する不動産市場の方が魅力が高いと考えております。

未熟な株式市場

次に新興国の「株式市場の未熟さ」も注意点として挙げられます。

今まさに成長途中の新興国であっても、時価総額は非常に小さく上場している株式も先進国に比べて非常に少なくなっています。

成長著しい、カンボジアやミャンマーのような国でも上場している企業がそもそも4社から5社で、時価総額も数千億という規模に留まっています。

そしてまだ国民が株式投資を実行できる程、生活が豊かではありません。

従い、株式市場に資金が集まらないというのが大きな要因です。

そして、新興国では当然、株式投資に対する見識がありません。

企業の「実力」である「ファンダメンタル」とは関係なく株価が上下するので、全く値動きが読めないという欠点があります。(インサイダーやるしかないです)

一方、産は実需として現地の国民としても確実に必要になります

人口ボーナスにより人口が増加し、更に経済成長により賃金も上昇するので動産価格は上昇せざるを得ないという特徴がある為、私は新興国不動産投資に傾倒しています。

  • 株式と不動産であれば、不動産投資が結果を出しやすい
  • 日本高度経済成長期・東京オリンピック時でも株価は低迷していた事実がある
  • 成長が見込まれる新興国の不動産の価格は一貫して上昇を続ける
  • 新興国の株式はそもそも規模感、国民の投資知識を考えると上昇がまだまだ難しいフェーズ
  • 確実に上昇していく不動産が投資先として堅実

新興国の不動産を選ぶならどこの国か?選定基準は一人当たりGDP・人口密度・「土地」取得の安全性

今まで新興国の不動産投資を行っている理由について説明してきました。

最後になりますが、私が新興国不動産投資の「国選び」を行う上で重要だと考えているポイントについて7項目で整理していきたいと思います。

最初に7項目のポイントをそれぞれ要約すると、

  1. 一人当たりのGDPが1,000ドルを超え始めた頃から不動産価格は急騰するのでそのタイミングを狙う
  2. 人口密度が高ければ内需の伸びは見込まれるので「衣食住」の柱である「不動産」の高騰はより高い角度で上昇が見込める
  3. 社会主義国では不動産を所有することはリスクであり、資本主義国家の不動産や土地を選択するようにする
  4. 資本主義国で土地への投資が可能であれば、建物建設の遅れや事故などのリスクも回避でき、没収リスクもなく堅実
  5. 現地情報がタイムリーに取得し、その情報を基にインフラ開発の盛り上がり(国の経済成長の源泉)を確認する
  6. 煩雑な手続きをスキップできるかどうかは確認するべき。投資をして時間を取られすぎていては精神衛生上良くない
  7. 大口投資のリスクは積極的に背負うものではない、小口投資が可能かどうかは重要な要素

となります。それでは一つずつ見ていきましょう。

1人あたりGDPの基準

まず一番私が重要視しているのは「1人あたりGDP」基準です。

日本の高度経済成長期の不動産価格の上昇率のグラフを再度ご覧ください。

引用:日本不動産研究所

日本の不動産価格が急騰しだしたのは、1960年代からであることが分かります。

因みにこの当時の日本の1人当たりGDPは「1,000USD」近辺でした。

また中国の不動産が急騰を始めた2000年代初頭も正に中国の1人あたりGDPが1,000USDを超えた水準でした。

引用:JICA

そして3,000USDから5,000USDに達した時に株価が漸く上昇に入っていき、10,000USD近辺で現地の方の給料が漸く本格的に上昇していきます

この不動産⇒株式⇒所得の上昇の順番を、「上昇の法則」と呼ばせていただきます。

不動産価格が最初に上昇する理由は、

  • 現地の人の実需需要が人口増大と賃金増加により高まる、
  • 外資系企業の参入により土地が買われる、
  • 海外駐在員用の需要増加する

ことから「最初」に上昇していくのです。

住宅も保有できない国が株式を買うのはあまり想像できないですよね。

最初に来る需要は「衣食住」であるのは火を見るより明らかであると思います。

私が投資しているバングラデシュは現在1人あたりGDPは1,000USDを超えたところですが、他にもベトナムやカンボジア等の国が丁度良い水準となってきていますね。

人口密度を考える

次に重要であると考えるのは人口密度です。

「上昇の法則」により、最初に不動産価格が上昇するのは、「国民の実需」による貢献が大きいと述べました。

カンボジアも1人当たりGDPが不動産価格上昇のタイミングであると申し上げました。

しかし、カンボジアは広い国土を持ちながら人口がたったの1500万人しかおりません。
カンボジアの人口密度は90人/km²と日本の人口密度330人/km²の4分の1程度しかないのです。

一方、バングラデシュは、国レベルでは人口密度は1,100人/km²と第7位ですが、上位にいるのはシンガポールやマカオ・香港のような都市国家ばかりで、都市国家を除くと第1位の人口密度となっております

日本の3.5倍、カンボジアの12倍の水準となります。

日本でも大分過密だと思っておりますが、その3.5倍と考えると恐ろしいですね。

また私が投資しているバングラデシュの首都ダッカは、都市ベースで第2位のインドのムンバイの1.5倍という圧倒的な密度を誇っています。

国家形態が民主主義か?

次に国が確りと資本主義経済に基づいた「民主主義国家」であるかということも重要になってきます。

例えば、先ほど1人あたりGDPのレベルがカンボジアと共に魅力的な水準と申し上げたベトナムは社会主義国家です。

想像していただきたいのですが、例えば北朝鮮の国の資産が魅力的な水準だとして、皆さん投資出来ますでしょうか。

金正恩の一声で投資していた土地や株は没収されかねません。

もしもの場合に資金が全て失われる可能性があることを考えると、社会主義国家への投資は危険であると考えています。

土地への投資が可能か?

次に土地への直接投資が出来るのかという点も非常に重要なポイントとなります。

私が以前投資していた中国は土地の使用権の売買を行うことが出来ますが、中国国民であっても土地そのものを購入することが出来ません。

つまり「国から土地の所有権を借りている」という状況です。上で説明したベトナムと同様いつ召し上げられてもおかしくない法律になっております。(今思えばぞっとします)

また私が次に投資したフィリピンは、外国人は土地への購入が規制されていました。

外国人が所有していいのは、上屋の最大40%までという法規制があるのです。

この法規制故に、フィリピン不動産投資が、主にコンドミニアムの区分所有となっているのです。

当然現地人はコンドミニアムを購入するわけでなく、駐在員需要を見込むしかなくなります。

私が投資した2010年近辺は、どのコンドミニアムを購入してもキャピタルゲインを獲得できるという状況でしたが、現在の1人当たりGDP3,000USDで現地の方の需要見込めないという状況ですと投資は見送らざるを得ません。

実はこのような国はフィリピンだけではなく、殆どの新興国が外国人の土地の所有を禁止又は規制しています

タイやマレーシア不動産などもそうですね。

冷静に考えると外国人に土地を保有されて自国企業や自国の国民が土地が持てなくなるというリスクを排除するする為と考えると、当たり前といえば当たり前ですよね。

しかし、バングラデシュでは外国法人が100%土地を所有することが出来るという珍しい法体系を持っています。

海外からの資金の流入を急速に呼び込みたいという意図が読み取れますね。

現地との強いコネクションがあるか?

これまでの説明でバングラデシュ不動産が最も魅力的な投資先であることを説明してきました。

ここからは私が行っているバングラデシュの投資方法が何故有効だと考えているのかという点について書いて行きたいと思います。

新興国のどの場所がいいのか、今後どのような計画で都市計画が進んでいくのかという情報を「タイムリーに入手できているか、いないか」で投資後の土地の値上がりへの期待は変わってきます。

私が最初の中国の不動産で成功できたのも駐在員としての現地の情報を取得できていたからです。今回のバングラデシュの現地情報もタイムリーに入手できるからこそ実行しているのです。

私は「Top Field Japan」という会社を通じてバングラデシュ投資を実行しているのですが、同社はテレビのニュースや新聞よりも早く生の現地情報を仕入れています。

また、バングラデシュの「現役の政治家(大臣)」から仕入れ、今後値上がりされるであろう土地を確実に狙い撃ち(仕入れ)していきます。

実際、2015年に私が投資した時点では、バングラデシュにモノレール建設の計画は発表されておりませんでした。

しかし、今後モノレールが通ることをいち早く抑えて土地を抑えておりました。

面倒な手続き必要なしというメリット

不動産を投資するにも面倒な手続きや、現地への税金の支払いなど気の遠くなるような煩雑な作業が多いです。

またバングラデシュも法規制は緩いといえ、外国人が土地を購入する為には現地で法人登記を行わなければいけません。つまり個人では購入することが出来ないのです。

しかし、自分でバングラデシュで法人登記なんて絶対にしたくないですよね。

その為、既に法人を登記し確かな情報網を持っている会社に出資をするという形で土地に投資をするのが最も簡易な方法なのです。

自分が行うことは日本円を出資し、売却時に日本円で受け取るだけです。

分散投資ができるか

そして最後に私が重要視しているのは分散投資ができるかという点です。

例えばフィリピン不動産として一般的なコンドミニアム投資では、コンドミニアムを一棟ずつ購入しなければいけません。

その為、1つずつの投資金額が数千万円時には3000万円といったような大きな金額になってしまいます。

しかし、バングラデシュ不動産は「一口100万円」からの投資ができます。

不動産投資の中では非常にリーズナブルな出資ができる仕組みになっているのです。

つまり例えば、貴方が1000万円の資金を保有しているとしましょう。

バングラデシュのAという土地に興味もあるが、それだけに全額突っ込むのは少し怖いなと思えば、今回は500万円の投資に抑えておきます。

そして次に魅力的な土地が紹介されたら、残りの500万円を投資するという分散投資を行うことが出来るのです。

リスクを分散できるという観点からも非常に有効な手法であるといえます。

総括

以上で、

  • 日本の政策に合わせて投資方針を決定する、
  • 海外資産を持つ重要性、
  • 新興国の潜在的な成長可能性、
  • 新興国投資の魅力、
  • 新興国不動産の上昇圧力の高さ、

から新興国不動産投資を行う理由を説明しました。

また新興国不動産の国選択の視点では、

  • 1人あたりGDP基準、
  • 人口密度、
  • 国家形態、
  • 土地所有に関する法規制、
  • 少額からの分散投資が可能か、

という観点からバングラデシュ不動産に魅力があることを解説してきました。

ここまでは、私独自の分析ですが、より詳細なバングラデシュ投資情報については、実際に海外不動産を専門としている会社が開催しているセミナーで聞いてみることをおすすめします。

バングラデシュ不動産セミナーの詳細をまず見る

 

現在そこまで海外不動産に意欲的ではなくとも、今後のあなたの資産運用を考える上で示唆的な内容となりますので、情報収集の一環で参加してみると良いでしょう。

実際にバングラデシュ不動産に関しては土地に限りがあり投資が早ければ早いほどリターンが大きいという側面もありますので、早めに動き出すべきかと思います。席数にも制限がありますので少しでも興味のある方は急いだ方が良いです。

尚、先進国不動産も投資先には入りませんが、検討はしたことがあり、記事にしているので参考にしてみてくださいね。