カンボジア不動産

カンボジア不動産投資のメリットとデメリット・税制や購入コストを解説

 

これまで様々な海外不動産投資を紹介しておりますが、今回は新興国のカンボジア不動産投資を取り上げたいと思います。

カンボジアといえば、あなたは何を思い浮かべるでしょう?

アンコールワット、トゥクトゥクなどが有名ですよね。

この記事は、

「カンボジアって不動産投資する価値がある国なの?」

「投資をする場合どのように手続きをすれば良いのか?」

という点を解説していきたいと思います。

カンボジア不動産の魅力は経済成長

実は、カンボジア経済・政治など概要に関しては「『カンボジア株式市場』おすすめ海外新興国投資を経済・国家政策より解説」の記事で詳しく書いておりますので、こちらの記事では詳細は省きたいと思います。

記事の内容をざっくり書くと以下の通りです。

  • カンボジアは一人あたりGDPが1,230USDとミャンマーの1,300USDよりも低く、2016年のGDP成長率は7.02%と今後発展のポテンシャルを秘めるアジア最貧国の一つだけあり、成長余地が高いことが伺える。
  • 経済成長率の推移は2000年代後半は10%以上のGDP成長率を誇りましたが、リーマンショックを機に落ち込み、今は7%ほどの成長で推移している。
  • カンボジアの人口ピラミッドは理想に近い形とも言える、ボリュームゾーンが0-4歳、5-9歳、20-24歳、30-34歳に集まっている。
  • カンボジアの労働賃金は、格差が大きいASEANの中でも最底レベルであり、今後この低賃金に目を付けた外資企業が進出してくる。
  • 新興国の特徴として、まだ農業のGDPに占める割合が25%と高く、農業人口の都市部への移動も見込まれ、豊富な人的資源を有している。
  • 主要輸出先の米国への依存が大きく、同国の景気が悪化すると国内の縫製従事者50万人の生活に影響が及ぼすのではとイメージしてしまいそうですが、高級品ではなく、景気が悪化しても「衣・食・住」の衣を担っているので大きな影響はないのではと考えられる。

上記の通り、経済成長余地が高く、現在もGDP7%で推移していますね。

家賃収入などによるインカムゲインより、キャピタルゲインを狙いたいところですが、そもそもどのような不動産取得形態になっているかを把握する必要がありますね。

次項ではその点を掘り下げていきます。

カンボジア不動産投資はインカムゲイン狙い?それともキャピタルゲイン?

2005年〜2008年のバブル期には土地価格の上昇が10倍以上を記録しました。その後世界金融危機が起こり、地価は下がりましたがその後も徐々に回復し上昇基調にあります。

首都であるブノンペンは上昇率が10%以上となっています。不動産取得するのであればブノンペン一択と言えるでしょう。

カンボジアでは大規模な開発プロジェクトがどんどん進んでおり、大型コンドミニアムが続々と出現しています。

経済成長の観点からすると、「コンドミニアム投資」でインカムゲイン、キャピタルゲインの双方を狙えると言えるでしょう。

物件価格は、ブノンペンの一つの市であるボンケンコン地区(外国人が多く、国際色豊か)で1500-2000万円程度となっています。

カンボジア不動産投資の特徴として、購入する際に早期に支払いを完了すれば割引されることもありますので、まとまったお金がある人にはさらに有利になります。

因みに不動産購入における支払い、家賃の受け取りも米ドルとすることが可能なのがカンボジア不動産の特徴にもなります。

但し、現地で借り入れを行うと、金利水準が高いので、不動産購入する際は手持ち資金の現金で決済することをおすすめします。

カンボジア不動産投資におけるコスト

では、実際にカンボジア不動産(コンドミニアム)に投資をする際はどのようなコストが掛かってくるのかが気になるところですよね。

例えば、タワーマンション高層階、70平米程度の物件で、15万ドル程度の物件を首都ブノンペンを探し当て、実際に購入を検討するとします。

コストの前提となるのは以下です。

  1. 完成する前に購入した場合:5%割引
  2. 登記税:購入価格×4%
  3. 仲介手数料:購入価格×3%
  4. 家具購入費用:約2,500-3000ドル
  5. 不動産管理コスト:約50ドル/月
  6. キャピタルゲイン税:0%(!)

わかりやすく、完成する前に購入し、1年インカムゲインを得た時にかかるコストを日本円(1USD=100円)で計算してみましょう。

①1500万円×5%=75万円

購入価格:1500万円-75万円=1425万円

②1425万円×4%=57万円

登記税:57万円

③1425万円×3%=427,500円

仲介手数料:427,500円

④家具購入:3000ドル(30万円)

⑤50ドル×12=600ドル/年(6万円/年)

①+②+③+④+⑤=15,607,500円

初年度は15百万円超ですね。コンドミニアム完成前に購入するとさらに高くなります。

2年目からは、基本的に不動産管理コストの600ドル/年が掛かるイメージですね。

売却時にキャピタルゲイン税は掛かりませんので、コンドミニアム投資を得意とする人にはカンボジアはとても良い環境と言えるかもしれません。

結局、カンボジア不動産投資は魅力的なのか?

上記の通り、インカムゲイン、キャピタルゲインの双方を狙える経済成長も見込めるカンボジアは魅力的な市場と言えるでしょう。

但し、コンドミニアムの選択を誤ると、想像通りにインカムゲインが得られるかは疑問です。土地などの購入が可能であれば、そのような懸念は無くなりますが、カンボジアでは、現行法下では、外国人(個人も法人も)が土地及び戸建て住宅を保有することは認められていません。

区分所有権については、地上階、若しくは地階でない限りは完全所有権があります。

タイやフィリピンと似た不動産投資形態ですので、比較してみると良いかもしれませんね。

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