新興国不動産

新興国不動産投資の魅力・日本高度成長期の不動産価格と徹底比較分析

今回は日本の世界でも類をみないほどの高成長を成し遂げた、高度経済成長期の不動産価格の上昇を背景に、新興国の不動産投資の魅力について解説していきたいと思います。

因みに以下のバングラデシュの国旗ですが、日本に似ていますよね。というか周りの色が緑か白かだけの違いだけだと思います。

バングラデシュの国旗

これはバングラデシュが日本の高度経済成長を見習おうという気持ちを込めて、このような国旗にしているということもあり、バングラデシュの政府は本格的に高度経済成長を成し遂げようと目論んでいるのです。

実際2041年には先進国入りを果たすという現状からは無謀とも思える目標を掲げております。

日本の高度経済成長期の地価の上昇

我々30代が生まれるはるか前の東京オリンピックから続いた日本の高度経済成長期は世界でもお手本とされる歴史を持ち、経済だけでなく土地や株といった資産価値が大きく上昇していきました。

わかりやすく、グラフで高度経済成長期の地価の上昇を見てみましょう。

まずは以下の図をご覧ください。

日本の高度経済成長期の不動産価格の推移

これは日本の商業地・住宅地・工業地の前年比の地価の上昇を戦後から纏めたものです。前年比の上昇率なので、この縦軸は絶対値ではなく「成長率」です。

日本で最も有名な指標は地価公示となっていますが、この指標は昭和45年に制定されたものなので、昭和45年以前のものに関しても数値化するために、日本不動産研究所が公表している日本市街地価格指数を用いていります。

これは全国主要223市で年二回鑑定士が地下を査定しているもので、戦前に地下の調査を行っていた勧業銀行からの流れを汲んで現在日本で最も長い地下のデータを有している団体となっている。

前回の東京五輪の前なんかは年間50%程度地下が上昇していたことがあったんですね。現在から考えると驚愕の数値ですが、いま新興国で起こっていることはこれに非常に近いです。

因みに、これは上で説明した通り全国223市の結果を総合的に勘案したものなので、東京単体でいうと更に凄まじい地下上昇率を見せていたと言えるでしょう。

それでは、各大きく上昇している①から④について詳しく見ていきたいと思います。

高度経済成長期の始まり

1960年の池田内閣の国民所得倍増計画という分かり易いスローガンで、1964年の東京五輪もあり経済に本格的に火がついた時期です。

然し、この所得倍増計画最近の中国でも聞きますよね。元はこの1960年代の日本だったんですね。アジアのお手本として日本はいい題材となっていることの証左だと思います。

注目すべきはこの間株式市場が下落するような不況の時期があったにも関わらず、不動産市場は最低でも10%、高い時は40%程度の上昇をし続けたという点です。

まずは株よりも土地が上昇していく傾向が読み取れます。

田中角栄氏の日本列島改造論

現在有名な田中真紀子氏の父親であり、人間ブルドーザーともいわれていた田中角栄首相による日本列島改造論によって開発ブームが起こったと同時に、投機的な熱が盛り上がりました。

この日本列島改造論は日本全国を新幹線や高速鉄道網で結び、過疎と過密問題を同時に解決して、日本全体を活気のある国にしようとした政策で、重点地域として選定された都市の土地の買い占めが行われたんですね。

政策による土地の急騰となります。このように政府の政策一つで土地の価格は急騰するので、投資をしようとしている国の政策がどちらの方向を向いているのかということについては常んいアンテナを高く張って注視しないといけません。

バブル

有名なバブルですね。ただ私が驚いたのはこのバブル期の土地の値上がり率よりも高度経済成長期初期の①の値上がり率の方が大きいことです。

最近の中国でもそうだったんですが、株よりも土地の方が先行して値上がりするんですね。

そしてこの間土地の価格が下落したのはオイルショックの時だけで一貫して強弱はあれど上昇していっていますね。

株式市場はこの間上昇の方が多いですが、下落している局面も何度もあります。このようにほぼ値下りしない不動産に対して不動産神話というものが日本人の中で出来上がっていったのだと思います。

現在の新興国でも圧倒的に成長力が高いインドやフィリピンのような国でも単年度でみると株式市場が軟調なこともあり、新興国の株式市場の脆弱さが、成長の織り込みを阻害している要因となりうるのでしょう。

当時証券会社に勤めていた伯父に聞いたところ、当時は本当に業績が悪くても土地を持っているというだけで企業の株が買われていったような時代だったみたいで、なんと東京一つで米国が購入できるというレベルの地価にまで達していたそうです。

REITの組成

バブル崩壊後、日本経済はデフレに苛まされずっとマイナス圏に沈んでおりましたが、不動産の証券化所謂REITの登場によって一旦持ち直しの基調を見せています。

更にその後のアベノミクスと二度目の東京五輪をうけてプラス圏に回復していますが、往年の輝きは感じられませんね。東京単体でみたら地価は上昇していそうですが、全国でならすと全然というといった感じですね。

私が英国に駐在している時は、同じく先進国にも関わらず毎年土地の価格が上昇していたので、日本経済はデフレから脱出しない限り本格的な土地の上昇は見込みにくい状況となっているのでしょう。

おすすめの新興国不動産

今回の日本の例を見て頂いて分かると思うのですが、地価が本格的に上昇するのは高度経済成長が始まったその時で、当時の1人あたりのGDPは1000USDでした。

つまり新興国においては株に先行して土地の地価が上昇する可能性が高く、更に株が不調に陥る時も不動産は一貫して上昇基調を維持することも日本の例を考えると十分に考えられるわけです。

株が余剰資金で買う資産運用という側面を持つ一方、土地は最低でも実需分は絶対に必要で国民の給料が上がれば土地の価格は自然と上がっていきますし、日本の例をみて有望な新興国には海外からの資金も大量に流入します。

現在1人あたりGDPが1000USD近辺で成長力が期待されるのは、インド、フィリピン、インドそしてバングラデシュといった国々です。

また別記事で詳しく書いて行く予定ですが、更に人口密度が高いという点と外国人でも土地を保有できるという点を加味するとバングラデシュが最も魅力的な不動産投資の対象国だといえます。

特に二番目は重要ですね。今盛り上がっているフィリピンを含めて多くの新興国では外国人の土地の所有を認めておらず、その為不動産投資といいながらコンドミニアムを立てて、そこの区分所有しかできないという投資形態となってしまいます。(更に中国では国民ですら土地所有権を保有しているだけで、土地の国民が禁止されています。)

これでは文字通り「不」動産投資とは言えませんよね。流行りのフィリピンの不動産投資は既に皆が着目して日が経過し、現状供給過剰ということもあり現時点での参入は正直おすすめできません。

まだ皆の注目が集まる前の有望な国に投資することで、より高い利益を確保することができるのです。

もしあなたがすでにバングラデシュ不動産への投資に興味があるという場合は投資を急いだ方が良いです。

最もリターンが大きい都心はもの凄い勢いで日本含む海外から投資が実行されており、

当然ながら土地には限りがあります。

ここは早い者勝ちなので機会損失だけは絶対に避けましょう。

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