J-REIT(リート)の特徴と魅力、投資する際に考えたいリスクを徹底解説

こんにちは！YOSHITAKAです！

本日は小口で不動産に投資することができるReal Estate Investment Trust (不動産投資信託：通称REIT)に関して特徴並びにその魅力を説明し、更に気を付けなければいけないリスクについても触+れていきたいと思います。

J-REIT(リート)って何？？

そもそもREIT(リート)というのは米国で1960年に開発されたもので、日本では遅れること40年の2000年11月30日に『投資信託及び投資法人に関する法律』で不動産等も運用対象として認められたことで組成が可能になりました。

J-REITには『投資法人』と『契約型投資信託』のタイプがあるのですが、現在は全て前者の『投資法人』タイプになりますので投資法人についてこれから話を進めていきます。

J-REITにおいて一般的な投資法人タイプのしくみは、まず不動産への投資・運用などを目的とした投資法人が『投資証券』を投資かに発行し、投資法人は投資かからの出資金をもとに不動産を購入・保有します。

そしてこの不動産が生み出す利益を投資かに分配していくという仕組みです。尚、投資法人は不動産を保有・運用する器してかありません。

実際の運用などは資産運用会社などが担当します。

(引用：投資信託協会)

J-REITの種類

J-REITは大きくわけて単一用途に特化している『単一用途特化型』と、複数の用途に分散して投資している『複数用途型』に分けることが出来ます。

単一用途特化型

単一用途特化型は、オフィスビル、住居、ヘルスケア施設、商業施設、物流施設、ホテルといった特定の用途に限定して投資するJ-REITです。

複数用途型

一方、複数用途型はオフィスビルと商業施設のように二つの用途の不動産に投資する『複合型』と3つ以上の用途、あるいは用途を限定しない『総合型』があります。

 

REIT(リート)の魅力・メリット

それではREITの魅力について記載していきたいと思います。

少額での投資

実物不動産の投資には一般的に数千万年時には数億円の資金が必要になります。

しかしJ-REITでは数多くの投資家から資金を集めることになるため、5万円～10万円という少額からの投資が可能となります。

少額で不動産のオーナーになることが出来るというのが、リートの大きな魅力と言えるでしょう。

分散投資が出来る

個人レベルでは複数の不動産に投資するのは金銭的な制約から難しいでしょう。

しかしJ-REITであれば多くの投資かが出資したお金を元手に、さまざまな不動産に投資することが出来ます。

個人ではなく皆から集めたお金で様々な土地に分散投資を行うことが出来るのです。

一つの不動産だけであれば、入居率の低さや価格の下落、更には地震による倒壊リスクをもろに受けるのですが、J-REITであれば一つの物件がダメでも他がカバーできますからね。

専門家による銘柄選定

運用は資産運用会社によって行われるため、不動産投資に精通したプロが投資家にい代わって投資先を選定してくれる点っも魅力です。

普段不動産業界に働いていなければ、どの銘柄が魅力的な物件なのかわからないですからね。自分で不動産を選ぶ必要がないという点もREITの魅力の一つでしょう。

流動性の高さ

実物の不動産と異なり、いつでっも売買ができるんおもJ-REITの魅力です。

実物の不動産であれば、売り手や書いてとの売買交渉をしなければいけませんが、J-REITであれば東証J-リート市場を介していつでも株式と同様に売買が出来ます。

いつでも購入できて、いつでも売却できる為、不動産投資を身近に感じることができるようになりました。

株式に対して高い分配金

複数の不動産に投資し、そこから生まれる賃料を原資でした分配金を安定的に受け取ることができるのっもJ-REITの魅力です。

利益の大部分を分配金として支払うことで法人税が免除される仕組みとなっているので、分配金利回りが株式などに対して相対的に高いことも魅力の一つです。

この点について詳述すると、REITの配当原資となる収益は賃貸料収入が主体であり、利益の90%超を配当するという条件んを満たせば法人税がかかりません。

開発や分譲など賃貸以外の事業も行う不動産事業会社(三菱地所や三井不動産といった企業)と比べて売上減少のリスクが少なく、税法上の優遇も受けられるため、安定的かつ高い配当が見込めるのです。

REIT(リート)のリスク・デメリット

それでは反対にリスクやデメリットについてみていきましょう。

価格変動リスク

これは投資商品なので当たり前といえば当たり前なのですが、不動産市況やマクロ経済の動向によって投資口価格が変動する可能性があります。

要は1口5万円で売られていたREITが１口4万円に値下がりするといったようなことです。一般的にREITはミドルリスク・ミドルリターンとして知られています。

しかし以下2011年～2013年という3年間のDataを元にモーニングスターが出している各資産毎のリスク・リターンですが、時期によってはREITはハイリスク・ハイリターンの商品ともなり得ます。

(引用：Morning Star)

分配金下落リスク

保有不動産の稼働状況つまり空室率や、入っているテナントとの契約条件の見直しによって分配金が下落する可能性があります。

例えば、商業用不動産に投資を行っているREITに投資を行っているとすれば、その保有している不動産にテナントが入らないのであれば、賃料収入が減少するので投資家への分配金も自ずと減少していきます。

複利効果が享受できない

これは先ほどのメリットの裏返しなのですが、収入のほぼ全てを分配してしまうため、再投資ができません。

通常の不動産事業会社であれば、法人税をっ支払い配当金を支払った後の配当金を再投資をして収益を伸ばすことが出来るのですが、REITではそれを望むことが出来ないのです。

制度変動リスク

これは株式や債権にはない不動産特有のリスクで、建築規制や土地利用などの法制度の変更によってJ-REITの価値が影響を受ける可能性があります。

オルタナティブ投資としての役割を果たしていない

不動産投資は株式や債権とは異なる価格変動を行うオルタナティブ投資です。

オルタナティブ投資を組み入れることにより、リーマンショックのような危機時に資産の減少を防ぐことが出来るため、ハーバード大やイェール大の基金もポートフォリオの60%程をオルタナティブ投資に振り分けています。

しかしJ-REITは以下を見ていただければわかるのですが、ほぼ市場平均のTOPIXと同様の動きをしています。

(引用：社団法人不動産証券化組合)

現在の日本の不動産市場は世界景気に敏感に反応してしまうため、株式や債権の下落リスクを抑える働きが弱いといえるでしょう。

預金封鎖の対策ができない

当ブログで多く振れているのですが、愈々日本の財政問題が債権不可能となり(既に債権不可能なのですが、、)日銀からの国債直接引受(ヘリコプターマネー)が実施されると強烈なインフレが発生します。

強烈なインフレを抑えるために政府は預金封鎖を敢行するとともに、これみよがしに資産に課税を行い借金を帳消しにしようとする資産課税(財産税)を課してくる恐れがあります。

実際戦後間もない日本や最近ではキプロスの事例もあります。

資産総額の捕捉という意味では近年のマイナンバー制度は、その準備段階と見ることもできるでしょう。

この資産課税は国内の全資産に発生しますので、J-REITも当然資産課税の範囲となります。米国リートを保有していたとしても、それは日本の証券会社経由で購入している限り資産課税の対象となってしまうのです。

J-REITよりおすすめの投資先

今まで見てきましたように、J-REITは確かに不動産に手軽に投資をすることが出来るのですが、株式市場と同様の動きをして更に複利効果も得れず、預金封鎖対策にもならないことが分かりました。

本来の不動産投資の魅力を享受するためには、過去の1960年代の日本の不動産のように株式市場が不況であっても上昇し続ける海外不動産に投資をすることが肝要です。

私が投資を行っているバングラデシュ不動産は海外不動産にしては手軽な100万円から投資を行うことが出来、海外資産なので預金封鎖の影響を受けることなく数年で何倍にもなる可能性を秘めた投資先です。

バングラデシュ不動産の魅力については、以下のカテゴリーで特集しておりますので、参考にして頂ければと思います。