5000万円をなんとか貯金することができたけど、
銀行口座に寝かしておくのはもったいない。
かといって、
どのように運用したらいいのかも分からない、
という方は結構多いのではないでしょうか。
本日はそのような方に向けて、
投資ファンド・ブラックストーンのポートフォリオを指針として紹介して、
安定的に年率10%～20%を安定的に狙う手法をお伝えしたいと思います。
運用に不安な初心者の方は、
実績のあげている投資ファンドの真似をするというのは非常に有効な手法となります。
Contents
運用総額48兆円？ブラックストーンの概要と運用成績
まず今回お手本とするブラックストーンについて、
どんな会社なのか、
どのような運用を行っているのかという点についてお伝えしていきたいと思います。
ブラックストーンとはどんな会社なのか
ブラックストーンは1987年に、
かの有名なピーター・G・ピーターソンと、スティーブ・シュワルツマン(現CEO)によって立ち上げられたPEファンド(※1)を起源とするオルタナティブ投資(※2)ファンドです。
運用資産額は$439Billionつまり約48兆円と日本の年間の国家歳入のレベルとなります。
(※1)
PEファンドは『未上場企業』を買収して経営に入り込み企業価値を向上したうえで高値で売却する今注目されているファンド形態です。
(※2)
オルタナティブ投資は伝統的な株式・債券投資とは異なる値動きをする資産で、主にPEファンド、ヘッジファンド、不良債権ファンド、商品投資等があり近年機関投資家を中心として注目が集まっています。
ブラックストーンの運用成績(リターン)とポートフォリオ
ではブラックストーンの運用成績(リターン)はどうなっているのでしょうか。
以下はブラックストーンの各形態のファンドの運用成績ですが、
Private Equityは1987年の運用開始から平均年率が15%、
不動産ファンドは1991年からの平均年率が16%
不良債権ファンドは平均年率が2007年からの15%
ヘッジファンドは2000年からの平均年率が6%となっていますが、価格変動(=リスク)は他の3分の1であると紹介されています。
引用：ブラックストーン
ではそれぞれの投資割合はどのようになっているかを以下ご覧ください。
PEファンドと不動産ファンドと不良債権投資が27%～28%ずつでヘッジファンドが16%という割合になっています。
5000万円をブラックストーン流に運用を行うポートフォリオ
それではいよいよ本題に入っていきますが、
先程お伝えしたポートフォリオの中で不良債権ファンドは今現在個人が投資できるものは、
皆無である為、他のPEファンド、不動産投資、ヘッジファンドに振り分けて、年率10%～20%の運用リターンを追求していきます。
- 不動産投資に40%
- PEファンドに40%
- ヘッジファンドに20%
すべてオルタナティブ投資となっているので、
株式市場の影響は受けにくく下落リスクを抑えながら安定的にリターンを叩きだすことが出来ます。
それでは各投資先について詳しくみていきたいと思います。
5000万円のうち2000万円を大きなキャピタルゲインを狙える海外不動産に投資
まずは攻めの投資先として、
5000万円のうちの2000万円を、
大きなキャピタルゲインを狙える海外不動産へ投資を行います。
国内不動産は確かに家賃収入で手取5%程度の収入を狙うことはできますが、
空室リスクや管理にかかる労力を考えると非常に低いリターンです。
大きなリターンを狙うのであればインカムゲインを狙う国内不動産ではなく、
キャピタルゲイン(=値上がり益)を狙える新興国の不動産に投資を行う必要があります。
今までフィリピン不動産を始めとした東南アジア不動産が流行していましたが、
2018年～2020年の現時点で最も高いリターンを期待できるのはバングラデシュ不動産です。
→ バングラデシュの不動産（土地）投資で資産を大きく育てる -最大８倍リターンを実現-
不動産投資で大きなリターンを見込むためには以下の条件が必要となってきます。
- 今後人口が急増して現地の需要が上昇することが確実
- 高い経済成長が持続する可能性が非常に高い（＝国民所得が上昇する)
- 経済水準が1人あたりGDPが1000USDを超えた水準
- コンドミニアムではなく『土地そのもの』に投資ができる
- 魅力的な土地を仕入れることが出来る現地のコネクションがある
バングラデシュは、
現在シンガポールや香港といった都市国家を除けば既に人口密度は世界一で、
首都ダッカは東京の人口密度の3倍で更に毎年70万人が流通してきています。
2050年まで人口が増加し続けることから需要という点について文句の付け所がありません。
また経済成長率についても人口増加と低い賃金によって、
ユニクロ等の世界の衣服メーカーが押し寄せてきており、
毎年7%以上と成長が加速してきており、年々国民所得が上昇してきています。
更に不動産投資を行う上で重要なのは経済水準なのですが、
不動産は株やその他の資産に比べて、一早く上昇し始めるという特性があります。
貧困から脱しようとしている国がまず充実を図るのは『衣食住』ですから、
『住』を担う土地の価格は一早く上昇しはじめるのです。
1960年代の日本の例や、
直近の中国やフィリピンから1人あたりGDPが1000USDを超えたレベルの時に不動産価格が上昇しはじめるのですが、
まさにバングラデシュは同水準なのです。
また意外に思われる方も多いとは思いますが、
新興国の不動産は不動産投資規制が厳しくインドのようにそもそも不動産投資を禁止している国や、
フィリピンのようにコンドミニアムの区分所有しかできない国ばかりとなっており、
『土地そのもの』に投資を行うことができる国は私の調べたところバングラデシュのみとなっています。
『土地そのもの』に投資ができることによって、
現地の方々の需要が取り込めるため、
現地の方と同じように不動産益を獲得することができるのです。
これまでバングラデシュの魅力について説明してきましたが、
いくら魅力的でも全くあがらない土地を購入しては水泡と帰してしまいます。
私が投資を行っているTop Field Japanはしっかりと現地にいって情報収集を行い、
政府の大臣とのコネクションをいかして今後開発される『上昇が間違いない土地』に投資を行っています。
過去の投資事例と共に同社について詳しくまとめていますので、
興味のある方は一度セミナーに足を運んでみるとよいでしょう。
100万円から投資が出来て、3～5年と時間はかかりますが6倍程度のリターンを見込むことが出来ます。
5000万円のうち2000万円を日本発個人投資家でも投資可能なPEファンドに投資
次に同じく2000万円をブラックストーンの本家本流の運用手法であるPEファンドに預け入れます。
PEファンドは近年日銀も注目する運用手法として脚光を浴びており、
日銀のレポートによると以下のように市場平均やヘッジファンドに比べて優位にプラスの成績を残しています。
ブラックストーンやカーライル、
KKRといった著名ファンドに投資ができればよいのですが、
これらのファンドは機関投資家や超々富裕層からの投資しか受け入れていません。
以下はカーライル(左)とKKR(右)ですが年金基金や米国大学基金(エンダウメント)や、
保険会社や運用会社など機関投資家に限定されています。
著名なPEファンドには投資できませんが、
日本で6年以上のヘッジファンドの運用歴のあるファンドが新たにPEファンドを立ち上げました。
同ファンドはPEファンドを運営するのに必要なスキルである、
外資系金融のインベストメントや企業価値を向上するのに長けた、
外資系コンサルファームや総合商社出身の人材で構成されています。
魅力的な企業を安値で購入して、
企業価値を上昇させた後に高値で売却する素養は十分にあり、
尚且つ未上場企業への投資ということもあり市場下落時も影響を受けづらく、
安定して10%～20%の高い利益を見込むことが出来ます。
興味のある方は管理人まで問い合わせて頂ければと思います。
5000万円のうち1000万円を安定運用を行っているヘッジファンドに投資
残りの1000万円をヘッジファンドに預け入れます。
ヘッジファンドは上記二つに比べるとリターンは少ないですが、
価格変動は少ないという特徴があります。
つまり安定的に5%～10%の運用を狙う投資先としては非常に信頼できる投資先となります。
下落リスクを極力抑えながら年率5%～10%を狙う手法としてベンジャミン・グレアム流の投資手法を用いた本格的バリュー株投資がおすすめ出来ます。
→ ネットネット株の探し方・ベンジャミングレアム投資手法・正味流動資産とは
本格的バリュー株投資は単に低いPERやPBR銘柄に投資をするといった巷の単純な手法と違い、
企業のバランスシートを精査したうえで下落余地がない、
どう考えても割安な銘柄に投資を行い、
市場の注目を集め急騰した時に売却する手法で長期間グロース株投資より大きなリターンをあげ続けています。
私が投資を行っている「BMキャピタル」が投資対象とする、
小型のバリュー株投資はこの20年間の運用リターンが平均して12%を超える成績を出しており、
大型バリュー株、大型・小型グロース株を大幅にオーバーパフォームしています。
BMキャピタルはこの6年間1度も下落することなく、
平均年率10%程度をあげつづけておりますので、
安定運用の投資先として考えるとよいでしょう。
→ 【国内ヘッジファンド】BMキャピタルの運用手法・利回り・評判を長期投資家目線で徹底解剖
→ BMキャピタルの運用成績・利回り結果について徹底解説（標準偏差とシャープ・レシオ）
まとめ：5000万円をブラックストーン流に運用して10%～20%のリターンを目指す
5000万円を世界最大級の投資ファンド・ブラックストーンの運用を真似ることによって、10%～20%のリターンを狙うことが出来る。
ブラックストーンはオルタナティブ投資運用を行っており、
以下のように複製することにより疑似的なポートフォリオを組成することができます。
2000万円：バングラデシュ不動産 (攻めの投資) 想定リターン：
▶︎年率50%～100%
2000万円：日本発のPEファンド (攻守兼ね備え) 想定リターン：
▶︎年率10%～20%
1000万円：バリュー株ヘッジファンド (守りの投資)想定リターン：
▶︎年率5%～10%
バングラデシュ不動産を攻めの投資と記載しましたが、
日本の高度経済成長期の土地の価格が右肩上がりであったことを思い返して頂くと、
下落する方が不思議であり、リスクが高い投資先というわけではなく、
あくまで大きなリターンが狙えるという意味で攻めの投資と分類しました。
オルタナティブ投資を活用して安定した高いリターンを狙っていきましょう。
バングラデシュ不動産投資
BMキャピタル
セゾン資産形成の達人ファンド
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