新興国不動産

長年投資に携わった私が考える新興国不動産に投資すべき3つの理由

私は社会人になってから、長期に亘り様々な講座を受けたり、独学で資産運用について学んできました。

総合商社でも投資部隊、為替トレーディングの部署で仕事に従事してきた結果、海外への投資の知識もつけてきたと思っています。

そして、現在は様々な分析を経て、新興国であるバングラデシュへ投資を実行しております。

今回は「新興国」になぜ焦点を当てて投資を実行してきたのか、私の考えを述べていきたいと思います。

本記事は、

「資産を運用する先としては日本や先進国の方が安定しており、新興国への投資ってリスクが大きいのではないか?」

「新興国の投資の魅力をもっと具体的に知りたい」

という方向けに私が新興国を投資先として選んだ3つの理由を述べていきます。(グラフなどあるため、PCで読むことをオススメします)

今回のポイント
・新興国は経済成長の「底上げ」により地価、賃貸料は断続的に伸びていく。
・人口の底力は経済危機をも乗り越える強さがある。
・世界人口の見通しで、トップ10に軒並み新興国が世界に占める人口としてランクインしており、GDPの成長率を見ても新興国の世界経済における存在感は年々大きくなっている。長期的に見ても現在の先進国より投資対象として合理的である。

理由1:ハイリターン・新興国の圧倒的成長力を享受できるタイミングは限られている

まず1つ目の理由ですが、新興国のそもそもの魅力は高い経済成長です。

経済全体が勢いよく成長している市場では、海外からも投資が積極的に実行され、絶えず新たなビジネスが生まれ、人々の成長が急速に豊かになっていきます。

この期間に3つの柱、世界の製造拠点としての「製造」、「消費」の潜在力、拡大・充実していく「インフラ」という成長エンジンが搭載されています。

私たちのような投資家は、この急速に成長を始めた頃に大急ぎで投資し、市場が成熟し始めた頃に回収するという大きなリターンを狙うことになりますね。

例えば先進国などに投資する方も多いですが、すでに経済が成熟しているため、不動産投資をする場合個別に物件の条件を吟味する必要があります。

しかし、成長が加速する新興国では経済が「底上げ」されますので、各物件の条件を細かな条件はそこまで重要視されず、地価、賃貸料は上昇していくのが基本です。

この成長初期から投資が可能であれば、リターンを最大化できるようになりますが、後になればなるほどそのリターンは小さくなります。当たり前のことですが。

理由2:一時的な経済低迷からも復活できる人口とその構成比の底力

当然のことながら、新興国にも経済の上下動は存在し、フォースマジュール(不可抗力な災害など)が起きた時は投資家としてはどうすることもできません。

しかし、そのような危機に晒され、経済が一時的に沈んだとしても、新興国には経済が復活する「基盤」があるのです。

勘が鋭い方は気づいているかもしれませんが、それは圧倒的な「人口」です。人が集まる地域は必ず経済は活発化します。

そして、人口構成比も、日本のような超高齢社会ではなく、若年層が多い地域、いわゆるプラミッド型ですね。このような国は、大袈裟に言えば経済成長せざる負えない状況と言えるでしょう。若い人たちが成長すればするほど生産・消費の主役となりますからね。

例えば1997年にアジア通貨危機が勃発しました。

アジアの通貨下落は、アメリカ合衆国のヘッジファンドを主とした、機関投資家による通貨の空売りに惹起されたものである。狭義にはアジア各国における「自国通貨の為替レート暴落」のみを指すが、広義には、これによって起こった金融危機(アジア金融危機)を含む経済危機を指す。

前述のタイ・インドネシア・韓国はその経済に大きな打撃を受け、IMF管理に入った。マレーシア・フィリピン・香港はある程度の打撃を被った。中国と台湾は直接の影響はなかったものの、前述の国々と関連して影響を受けた。

日本に関しては、融資の焦げ付きが爆発した。また緊縮財政と消費税増税のタイミングが重なった結果、1997年と1998年における金融危機の引き金の一つとなった。そして1998年9月の日本銀行政策金利引き下げ、10月7-8日の日本円急騰(2日間で20円の急騰)、10月23日に日本長期信用銀行の破綻と国有化、12月13日に日本債券信用銀行の国有化へと繋がる一連の金融不安の遠因となった。

また新興国における通貨不安はアジアに留まらず、1998年8月17日からのロシア通貨危機、1999年1月ブラジル通貨危機など、その他の経済圏でも同様の混乱を招いた。

引用:アジア通貨危機

アジア各国は一時的に経済が落ち込みましたが、そこから先ほど上記で述べたように「人口」の底力とも言えますでしょうか、多くの国が経済復活を成し遂げました。

その他の根拠として、世界経済の歴史に目を向けてみましょう。

これまで繁栄して来た国で「人口が減っている」国が栄えた例はほぼありません。

国の成長とは、【国民の生産性/人の上昇率】×【人口の上昇率】で決まります。

例えば2010年に名目GDPで世界2位に順位を上げた中国と、世界3位に後退した日本を見てみましょう。

2010年:

中国日本
名目GDP:5兆8,786億ドル
人口:約13億5400万人
一人当たりGDP:4,300ドル
名目GDP:5兆4,742億ドル
人口:約1億2700万人
一人当たりGDP:約43,000ドル

参考:REUTERS
参考:世界人口白書

上記の数字を見ていただけるとわかると思いますが、日本の名目GDPは長期に亘り世界第2位でしたが、中国に抜かれ、なんと2014年は中国の名目GDPが10兆ドルを突破し、日本の2倍をつけてGDPを引き離しました。

さて、人口の話に戻ります。

中国の人口は世界第1位で、約13.5億人と日本の約10倍となります。

一人当たりの生産性(GDP)が100ドル上昇すると、13.5億人の中国と1.3億人の日本とでは約10倍以上異なるということです。これは非常に大きな差ですよね。

規模で攻める中国は世界第2位の経済大国となりましたが、2010年時点での一人当たりGDPは約4,300ドル、GDPが10兆ドルを突破した2014年は約6,000ドルでした。

これに対し、2010年時点での日本は一人当たりGDPは約43,000ドル、2016年時点は約46,000ドルとなり、中国は日本の1/8〜10しかなく、日本の足元にも及ばない生産性であることがわかります。

しかし、どんなに先進国が一人当たりの生産性を高めても、人口の規模が国の成長という指標では最重要であり、当たり前ですが中国も更に人口が増えれば経済は伸び続けます。

例えば2024年に中国を抜き人口が世界一になると言われているインドは2050年には米国を抜き世界第二位の経済大国になると言われていますね。

理由3:日本、先進国に投資する理由の欠如

まずは日本の話から始めますが、ご存知の通り日本は超高齢者、少子化社会ですね。

これは今後経済成長する国とは完全に真逆をいっている状態であり、上記でも述べましたが今後日本の生産と消費を担う若年層が圧倒的に不足しています。

昨年9月に総務省が発表したもので、日本は人口推計90歳以上の人口が前年より14万人増加の206万人と初めて200万人を突破しました。

なんと総人口に占める65歳以上の割合は27.7%と過去最高を更新している状況です。そして日本のように人口が明らかに減少している国は、世界では数える程しかないのです。

加えて、安倍政権は教育の無償化、待機児童ゼロなど、力を入れておりますが、20世紀からの教育の本質が変わっていませんよね。

この時代に従来と同様「立派なサラリーマン」を育てるような既存のシステムを継続しても日本でテクノロジー分野などの革新は起きにくいでしょう。教育の在り方を変えるにも、20年はかかると言われておりますし、すでに手遅れと言わざる得ない状況です。

近道として、外国から優秀な人材が日本で起業しやすい環境整備することしか突破口がありませんが、日本はたった「1年」の有効期限しかない起業家VISAしかありません。

この辺はシンガポール、アブダビ、ドバイなど積極的に予算を投じて世界中から優秀人材を呼んでいるケースを学んでもらいたいものです。

少し話を戻しますが、世界の人口を見てみると、2030年までに80億人を越え、2050年には98億人に達するという見通しがある中で、トップ10に入っている先進国は中国の、米国、ブラジルの3ヵ国のみです。

2050年の「世界で最も人口が多い国」トップ10(かっこ内は2017年の推計)

1位: インド/ 16億6000万人(13億4000万人)
2位: 中国/ 13億6000万人(14億1000万人)
3位: ナイジェリア/ 4億1064万人(1億9089万人)
4位: 米国/ 3億8959万人(3億2446万人)
5位: インドネシア/ 3億2155万人(2億6399万人)
6位: パキスタン/ 3億694万人(1億9702万人)
7位: ブラジル/ 2億3269万人(2億929万人)
8位: バングラデシュ/ 2億193万人(1億6467万人)
9位: コンゴ民主共和国/ 1億9740万人(8134万人)
10位:  エチオピア/ 1億9100万人(1億496万人)

引用:Forbs/国連経済社会局人口部

以下の表(2017年が見通しで申し訳ないのですが)を見ていただきたいのですが、アジア途上国(アフガニスタン,バングラデシュ,ブータン,カンボジア,ラオス,ミャンマー,ネパール,イエメン,東ティモール)、ASEAN5、中国、インドは5%を超える目覚ましい成長を見せているのがわかると思います。それに比べ、先進国はカナダの3%が最高で、日本に関しては2%にも満たない水準です。

国別GDP成長率20162017見通し②-①
先進国/地域カナダ1.5%3.0%1.5%
EU2.0%2.3%0.3%
米国1.5%2.2%0.7%
ドイツ1.9%2.1%0.2%
英国1.8%1.7%-0.1%
フランス1.2%1.6%0.4%
日本1.0%1.5%0.5%
イタリア0.9%1.5%0.6%
新興国/地域アジア途上国6.4%6.5%0.1%
ASEAN54.9%5.2%0.3%
中東欧3.1%4.5%1.4%
サブサハラ・アフリカ1.4%2.6%1.2%
中東・北アフリカ5.1%2.2%-2.9%
CIS0.4%2.1%1.7%
中南米-0.9%1.2%2.1%
BRICs中国6.7%6.8%0.1%
インド7.1%6.7%-0.4%
ロシア-0.2%1.8%2.0%
ブラジル-3.6%0.7%4.3%
南アフリカ0.3%0.7%0.4%

出典:World Economic Outlook Database October 2017 – IMFを元に筆者が作成

2017年の世界のGDPから2つの軸で表すと先進国:39%と新興国:61%の割合になります。これはどういうことか、もうお分かりかと思うのですが、世界経済においての新興国の存在感の高まりがこれだけ顕著に表れているのです。

ここまでくれば、ほとんど日本、及び先進国に投資する理由は見出せず、新興国に投資をすることが極めて合理的だと言えるのです。

以上、投資を検討しているあなたに参考になっていれば幸いです。

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