001海外不動産

最初に知っておくべき、海外不動産投資の『3つのメリット』を解説

今回は海外不動産投資のメリットについて解説していきたいと思います。

この記事は、

「国内のみに投資を集中させるよりも分散投資として海外に投資する必要があるのは理解した」

「でも具体的なメリットがわからないので少し怖い」

という方向けに執筆しています。

今回のポイント
・国内だけではなく、海外にも目を向け選択肢を増やす必要がある。
・キャピタルゲインを狙う際は市場成長、トレンドに乗る他にリノベーションなど手段がある。
・インカムゲインを大きくするにあたり、投資先の国のインフレ傾向は常に見ておく必要がある。
・日本は築年数により建物の評価は下がるが海外は下がらない場合がありタックスメリットあり。

 

1.そもそもなぜ、海外不動産投資をするのか?

あなたはすでに、国内で不動産投資をしている方でしょうか?

それとも現在、日本だけではなく海外も視野に入れて不動産投資を検討していますでしょうか?

まず、海外不動産投資を視野に入れる必要があるというのは、日本の不動産マーケットのみの勝負ではなく、もっと多くの選択肢を吟味した上で投資をすべき、ということが大きな理由になります。

例えば日本国内にパチンコは約12,000店舗存在します。

あなたは、約12,000店舗もあるのに家の近くの1つのパチンコ店のみで台を選んで打ちますでしょうか?

少なくとも近隣の他のパチンコ店の台のデータ、実績などを見た上でパチンコを打ちたいと思うはずです。

そして良い台がある店舗で打ち始めるはずですね?

不動産も同様に日本国内で投資をするのではなく、もっと市場が成長する可能性のある国まで視野を広げましょうということが趣旨になります。

日本国内と海外の不動産投資の大まかな比較は以下の通りになりますので投資を検討する前に理解しておきましょう。

(※横にスライドできます)

日本国内海外
市場環境 人口減少、低成長 人口増加、高成長
ローン金利 低い 高い
利回り 比較的高い国・地域差あり
為替リスク 無し 有り
借り入れ フルローンまで可能 最大50-60%程度まで
語学力 不要 そこそこ必要

 

2.海外不動産投資のメリットは3つ

まずは基本中の基本です。以下の3つまずサクッと覚えましょう。

(1)キャピタルゲイン
(2)インカムゲイン
(3)タックスメリット

それでは1つ1つ、以下で掘り下げていきます。

(1)キャピタルゲイン

念のため、言葉の定義を記載しておきます。

キャピタル・ゲイン(capital gain)とは債券や株式、不動産など資産価値の上昇による利益のことを言う。購入価格(から購入経費を差し引いた額)と売却価格(から売却経費を差し引いた額)の差による収益(ただし一般事業の仕入れと販売のような流動性・反復性の高い物は含まない)で、資本利得、資産益と訳せる。価格が下がって損をすることもあるが、この場合はキャピタル・ロス(capital loss)と呼ぶ。

引用:キャピタル・ゲイン

海外不動産で言えば、成長性の高い国・エリアの不動産を購入し、将来の値上がり時に売却し高利益を狙うということですね。

基本的に、キャピタルゲインを狙うのであれば新興国の不動産に注目すべきであるということは言うまでもなく、人口増加、経済成長率の上昇が期待できる国を選ぶ必要があります。

一概に新興国の不動産を検討していくべき、ということでもなく、例えばアメリカであれば州ごとに地域差が有り、一般的には南部の州は他地域より人口増加と経済成長率が高い傾向にあったりします。

その他にもトレンドを捉える視野も必要です。例えば日本は2020年にオリンピックが開催されるなど予定されていますが、このような大きなイベントがあることによって、不動産市場にどう影響していくのか?という視点が必須になります。

他にも、取得した不動産をリノベーションするなどして、自力で物件の価値を高めることも可能です。海外の不動産は地域によっては家賃の収入から物件の売り価格を決定することも少なくなく、リノベーションによる家賃UPを実施しキャピタルゲインを積極的に狙っていくというモデルもあります。

(2)インカムゲイン

キャピタルゲインに対して、インカムゲインの定義はこちらになります。

インカム・ゲイン(和製英語: income + gain、英語では「investment income」が一般的)とは、株式の配当、預金や債券等の利息、投資信託の収益分配金等の利益のことである。

引用:キャピタル・ゲイン

不動産においてのインカムゲインは、購入した物件を貸し出すことによる家賃収入から得られる収益ですね。基本的に国内不動産に投資する場合と同様の考え方で問題ありません。

ただし、海外の場合は「インフレ」が進むことによって、家賃収入が上昇する可能性を秘めています。主に新興国では、インフレが進み所得水準が急成長することも少なくありません。

急速なインフレは日本のようにバブル経済を引き起こすきっかけになるので、崩壊する可能性は注意してみておかなければならないポイントのひとつです。

先進国の場合でも賃貸住宅の需要と供給のバランス次第では、家賃の引き上げももちろん契約更新のたびに交渉トピックとなります。

(3)タックスメリット

タックスメリット、つまり税務面における利点があるということです。

不動産投資には「減価償却」がありますね。

財務諸表で考えると、不動産を購入するのは当たり前ですが「費用」ではなく「投資」(投資不動産)として貸借対照表の資産として載ってきます。

そして、その建物部分の資産は時が経つにつれ価値が減少していくことになりますが、この減少した部分を損益計算書上で「費用」として定期的に(法律で定められた年数で)計上していくことになります。

つまりは、この「費用」の部分が「課税対象」となる利益を圧縮することになるので、支払う税金も縮小できるということです。

節税メリット、というと基本的にはこのことを指しています。

日本のように不動産価値に占める土地と建物の評価比率は、土地が80%、建物が20%となっておりますが、海外には建物の割合が高い国があり、日本よりも高い節税効果が期待できる場合があるのです。

例として、アメリカの地方を見てみると、土地が20%、建物が80%という地域も存在します。

日本の場合は、築20年も経てば耐用年数に達したとされ、価値はゼロ評価されてしまいますが、アメリカやヨーロッパの場合、日本と異なり、長期にわたり建物の価値が持続する傾向にあります。

乱暴に言えば、フランスのモンサンミッシェルの価値が落ちないようなものです。

総括

以上、今回は海外不動産投資の3つのメリットについて解説してきましたが、他にも新興国不動産の魅力などについて解説している記事もありますのでぜひ読んでみてください。

様々な海外不動産に対する見解、分析などを読むことによりあなたの知識も底上げされ、自身でどこにいくら投資すべきか、いつ資産を売却するかなど、適切なタイミングで判断ができるようになるでしょう。

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それでは。

関連記事:日本の高度成長期の不動産価格から新興国の不動産投資の魅力を説明

 

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